Etažiranje zgrade: zašto je važno i kako ga provesti?
- Foto: Ivana Igrec Golub
Etažiranje je postupak u kojem se, kada ima više suvlasnika u jednoj zgradi, točno određuje kojem suvlasniku pripada koji dio zgrade, odnosno stambeni ili poslovni prostor.
Etažiranje je potrebno provesti kako bi svaki suvlasnik bio upisan u zemljišnoj knjizi kao vlasnik svog točno određenog dijela jedne nekretnine. Drugim riječima, etažiranjem se određuje kojem suvlasniku pripada određeni dio nekretnine i u kojem je omjeru suvlasnik na cijeloj nekretnini. U protivnom, suvlasnici su vlasnici svakog dijela nekretnine u neodređenim ili određenim omjerima.
Osnovni pojmovi u etažiranju
Nekretnina podrazumijeva sve zgrade na parceli i dvorište.
Posebni dijelovi nekretnine ili etažni dijelovi su dijelovi nekretnine koji funkcioniraju kao cjelina, a do kojih je moguće doći preko zajedničkog dijela nekretnine. Etažni dijelovi nekretnine mogu biti stan, poslovni prostor, garaža i sl.
Vlasnik posebnog dijela nekretnine može biti vlasnik i spremišta, garaže, parkirnih mjesta, vrta, dio dvorišta i sl. To su dijelovi nekretnine do kojih se pristupa iz zajedničkog dijela nekretnine kao što su stubišta, hodnici, dvorišta, prolazi.
Zajednički dijelovi nekretnine su sve ono što ne pripada pojedinom vlasniku. Zajednički dijelovi nekretnine mogu biti: fasada, temelji, krov, dimnjaci, sve instalacije koje nisu djeljive, stubišta, hodnici, zajednički dijelovi dvorišta. Suvlasnici su obvezni zajednički ih održavati u suvlasničkim omjerima.
Što se (ne) može etažirati?
Etažiranjem se obuhvaćaju sve zgrade na jednoj parceli i svi dijelovi jedne parcele. Etažirati se može svaka zgrada koja ima dva ili više etažnih dijelova (stanovi, poslovni prostori).
Ne mogu se etažirati zgrade koje su djelomično ili potpuno nelegalne (čije izvedeno stanje odstupa od stanja u projektnoj dokumentaciji na temelju koje je izdana građevinska i uporabna dozvola), zgrade koje nemaju uporabnu dozvolu ili neki drugi dokument koji je izjednačen s uporabnom dozvolom (rješenje o izvedenom stanju, dozvola za uporabu i dr.), zgrade koje se nalaze na dvije ili više parcela, zgrade u kojima suvlasnici nisu složni da se krene u postupak etažiranja zgrade, dijelovi zgrade.
Dakle, da bi se zgrade na pojedinoj parceli mogle etažirati:
- sve zgrade na toj parceli moraju biti legalne (imati uporabnu dozvolu ili neki drugi dokument koji je izjednačen s uporabnom dozvolom),
- ako se zgrada nalazi na dvije ili više parcela, potrebno je prethodno provesti parcelaciju zemljišta prema kojoj bi se formirala jedna građevinska čestica, što je postupak za koji je potreban geodet,
- zgrade prije etažiranja moraju biti upisane u katastar,
- potrebna je suglasnost svih suvlasnika za postupak etažiranja,
- u glavnom projektu i građevinskoj dozvoli mora biti naveden točan broj etažnih dijelova za koji se radi etažiranje.
Etažni elaborat je preslika stanja projektne dokumentacija po kojoj je izdana građevinska i uporabna dozvola
Izrada etažnog elaborata
Etažni elaborat izrađuje ovlašteni inženjer (arhitekt ili građevinski inženjer) ili sudski vještak za graditeljstvo na temelju tehničke dokumentacije zgrade (nacrta svih dijelova zgrade) iz koje su vidljive površine pojedinih dijelova nekretnine. Ako tehnička dokumentacija ne postoji, onda je potrebno izraditi arhitektonski snimak postojećeg stanja svih zgrada na parceli.
Etažni elaborat sastoji se od tekstualnog i grafičkog dijela. U grafičkom dijelu su označeni posebni dijelovi nekretnine na nacrtima zgrade, dok se u tekstualnom dijelu navode izračuni površina nekretnine, korisnih vrijednosti površina nekretnina, suvlasnički odnosi, udio u vlasništvu nekretnine te prijedlog za upis u zemljišnu knjigu.
Svi suvlasnici moraju biti suglasni s prijedlogom etažnog elaborata, nakon čega ga je potrebno potvrditi u uredu za graditeljstvo.
Upis etažnih dijelova u zemljišnu knjigu
Upis etažnih dijelova u zemljišnu knjigu provodi odvjetnik ili javni bilježnik. Na temelju etažnog elaborata s potvrdom ureda za graditeljstvo, odvjetnik ili javni bilježnik izrađuje međuvlasnički ugovor ili očitovanje volje te ga predaje u zemljišnu knjigu kako bi se upisali podaci.
Jedini pravni dokaz vlasništva nad nekretninom je izvadak iz zemljišne knjige i zato je iznimno važno da u njoj podaci budu ispravno upisani.
Kada je potrebno ponoviti postupak etažiranja?
Ako na zgradi ili parceli zgrade koja je etažirana nastanu promjene na način da se neki etažni dio poveća ili smanji, potrebno je provesti novi postupak etažiranja koji ponovno obuhvaća cijelu zgradu i parcelu te sve zgrade koje se nalaze na toj parceli.
Zašto je dobro provesti etažiranje?
Zgrade koje su provele postupak etažiranja i u zemljišnoj knjizi imaju upisane suvlasnike kao vlasnike svojih određenih posebnih dijelova nekretnine imaju veću vrijednost stanova, poslovnih prostora, garaža i drugih posebnih dijelova nekretnine na tržištu te je takve nekretnine lakše prodati, nasljeđivati, darovati i kupiti, također je na takve stanove i poslovne prostore moguće ostvariti hipotekarni kredit.
