Rekonstruirati postojeću kuću ili graditi novu?
- Foto: Studio Armano Linta
Je li bolje raditi rekonstrukciju ili graditi novu kuću? Žao mi je, ali ne postoji jedan točan odgovor na pitanje iz naslova. Štoviše, i sama riječ „bolje" ima više od jednog značenja. Pogledajmo koja su jer će nam to pomoći da dođemo do točnog odgovora za našu konkretnu situaciju.
Bolje = jeftinije?
Ako je kuća trenutačno u tako lošem stanju da treba puno intervencija da bismo je doveli u upotrebljivo stanje, ili ako je toliko različita od onoga što nama treba da treba puno rušiti i/ili graditi da bismo se u njoj mogli smjestiti, lako se može dogoditi da rekonstrukcija košta jednako ili više od nove gradnje, a da ne dobijemo tako dobar rezultat kao da pregrizemo, srušimo staru i sagradimo novu. (Ili, ako je kuća u relativno dobrom stanju, ali nikako ne odgovara našim potrebama, možda je možemo prodati i uložiti novac u gradnju nove na nekom drugom mjestu.) Ono što ne smijemo zaboraviti jest da rušenje košta, kao i odvoz i propisno zbrinjavanje građevinskog otpada. Što se tiče komunalnog doprinosa, bilo da gradimo novu kuću umjesto postojeće ili da rekonstruiramo postojeću kuću, trebat ćemo platiti komunalni doprinos samo za volumen za koji nadmašimo volumen postojeće kuće.
Bolje = kvalitetnije?
Kuće koje se grade po današnjim standardima, uz pretpostavku kvalitetnog projekta i izvedbe, po zakonu moraju pružiti iznimnu sigurnost na različita opterećenja, uključujući potrese, vjetar i snijeg; zaštitu od atmosferilija, vlage i plijesni; udobnost koju omogućuju suvremene instalacije (od grijanja nadalje); mali utrošak energije zahvaljujući mudrom projektiranju, dobroj toplinskoj izolaciji i suvremenim tehnologijama. Ako hoćemo isto dobiti od postojeće kuće, možda ćemo morati napraviti temeljitu rekonstrukciju. Ali ćemo zato možda dobiti fantastičnu lokaciju, postojeći vrt i voćnjak, dobru atmosferu ili nešto drugo što nas je privuklo toj kući. Uz to, nažalost treba imati na umu da nisu sve novogradnje kvalitetne. Katkad je manji rizik kupiti staru kuću koja je kvalitetno sagrađena i ima raspored koji nam odgovara pa je s vremenom privoditi današnjem standardu, nego graditi novu s lošim izvođačima.
Bolje = ekološkije?
Koliko nam je stalo do svijeta koji će nastaviti postojati kad mi umremo? Ako jest, onda je rekonstrukcija u pravilu ekološkiji izbor jer se njome troši manje resursa i energije - i uništava manje staništa - nego da bi se proizveli građevni materijali za novu građevinu i zbrinuli materijali srušene građevine. Ako je pak kuća u tako lošem stanju da ju je jako teško učiniti konstrukcijski sigurnom i zdravom, umjesto nje trebamo težiti sagraditi novu kuću koja nije prevelika, koja je energetski jako učinkovita i koja je sagrađena od materijala s malim ekološkim otiskom, kao što je drvo.
Bolje = legalno?
Ne zaboravimo što znači pojam "postojeća kuća". U pravnom smislu, "postojeća" znači "legalna". Dakle, kuća može fizički biti na parceli, možete je vidjeti, kupiti, prodati, možda je i koristite, ali ako nije legalna, ona nije "postojeća". A kako znate da je legalna? Tako što ima uporabnu dozvolu.
Ako je izgrađena prije 15. 2. 1968., ishodite uvjerenje o tome i potom uporabnu dozvolu. Ako je legalizirana, ishodite uporabnu dozvolu. Tek kada je legalna, a time i postojeća u pravnom smislu, teoretski je smijete rekonstruirati. Zašto teoretski? Zato što se morate držati pravila iz prostornog plana. Kad ih pročitate i primijenite na svoju kuću i parcelu, možda otkrijete da je zapravo ne smijete rekonstruirati tako kako želite. Na primjer, možda želite povećati kuću, ali ste iskoristili maksimalnu izgrađenost ili iskoristivost koju smijete imati na toj parceli. A možda ste legalizirali kuću koja nije u građevinskom području i ne smijete raditi baš ništa osim adaptacija.
Koje se adaptacije ne smatraju rekonstrukcijom? Pogledajte u Pravilnik o jednostavnim i drugim građevinama i radovima pa ćete vidjeti za što vam ne treba građevinska dozvola (ali možda vam treba glavni projekt!), a obavezno pročitajte i prostorni plan jer vam plan možda propisuje uvjete i za nešto što je dopušteno Pravilnikom (na primjer, koji materijal smijete staviti na krov i koju boju na fasadu).
Ako je rekonstrukcija dopuštena i u skladu s vašim željama, oprez: za rekonstrukcije koje zahvaćaju velik dio postojeće kuće, imate obvezu učiniti kuću energetski učinkovitijom. A za svako dodatno opterećenje konstrukcije morate učiniti konstrukciju optornom na opterećenje u istoj mjeri u kojoj to očekujemo od novih kuća.
Bolje = draže?
Nema razloga da čimbenike koji nisu racionalni a priori isključimo iz procesa odlučivanja. Možda smo kuću naslijedili od drage osobe, ili su je majstorski izgradili narodni graditelji na način koji je danas gotovo izumro, ili nam je iz nekog drugog razloga draga. A možda ju je teško zavoljeti jer ima premračne prostore groznih proporcija, u kojima se osjećamo jadno. Ili je napravljena tako da nam otežava kontakt s prirodnim materijalima i s okućnicom, dok bi biofilična kuća, koja omogućuje prisniji kontakt s prirodom, pozitivnije utjecala na naše psihofizičko zdravlje.
I što sad?
Sad kad znamo o čemu sve trebamo misliti, i kad u glavi imamo više pitanja nego odgovora, zapravo smo na dobrom mjestu jer je to početak donošenja kvalitetne odluke. Stručnjaci tu mogu pomoći. Projektant konstrukcije („statičar") može procijeniti u kakvom je stanju konstrukcija i što bi trebalo napraviti da se dovede u zadovoljavajuće stanje. Arhitekt može porazgovarati s budućim korisnicima o tome što im zapravo treba od prostora, izmjeriti i proanalizirati postojeću kuću, napraviti idejno rješenje rekonstrukcije i idejno rješenje nove kuće. Izvođač (dva-tri) može procijeniti o kojem se redu veličine investicije radi ako se rekonstruira postojeća kuća, s tim da je ta procjena neizbježno neprecizna dok se ne napravi izvedbeni projekt i troškovnik na temelju njega. Uložiti u posjete tih stručnjaka, njihovo savjetovanje i varijantna idejna rješenja omogućuje višestruku uštedu vremena, novca i živaca koji bi se inače potrošili na krivu odluku.
Eliminacijski čimbenici
I za kraj ipak nešto konkretno. Osobno se ne bih odlučio za rekonstrukciju (a gotovo sigurno ni za novu gradnju) ako postoji opasnost od klizišta. Ne bih rekonstruirao ni kuću koja ima problema s kapilarnom vlagom (vlagom koja se diže iz tla u temelje i zidove, a lako se prepoznaje po plijesni i pripadajućem karakterističnom mirisu), niti kuću koja je pod rizikom od poplave. Ne bih rekonstruirao ni kuću koja ima pukotine u nosivim elementima konstrukcije, niti kuću za koju mi projektant konstrukcije kaže da se jako teško može konstruktivno dovesti na razinu mehaničke otpornosti i stabilnosti kakvu zahtijevaju današnji standardi. I ne bih rekonstruirao kuću na kojoj ne bih mogao izvesti velike otvore - ili staklenik - na južnom pročelju, radi upijanja zimskog sunca.
Primjer 1
Jednostavna i neprevelika kuća na prekrasnom mjestu, s prekrasnim pogledom i prekrasnim sjećanjima na baku; zvuči super. Ali zidana je od različitih materijala u istom zidu (to se ne smije!), ima pretanke armiranobetonske elemente, a vertikalnih serklaža uopće nema (opasno!). Zidani suteren je ekstremno vlažan i pljesniv jer nema nikakve hidroizolacije prema tlu - ni bočno, ni odozdo (ekstremno teško za sanaciju!). Savjetovali smo klijentici da se gradi nova kuća.
Primjer 2
Tipična „hrvatska kocka-kuća" – izvana prevelika za krajobraz, iznutra prevelika za tipičnu obitelj. Ali novi vlasnici su je odlučili koristiti za turizam pa smo smislili desetak varijanti kako se može preurediti iznutra, bez velikih zahvata. Konstruktivno je u izvrsnom stanju, ali je treba energetski obnoviti. U svakom pogledu je bolje zadržati je i adaptirati, nego rušiti i graditi novu.
Primjer 3
Ova će stara i prekrasna, ali crvotočinom napadnuta drvena klijet konstruktivno biti u izvrsnom stanju kad se „skuha" u insekticidu i premaže zaštitnim premazom. A smislili smo i nekoliko varijanti laganog preuređenja, bez dogradnje ili s nenametljivom dogradnjom, koje će omogućiti da se u njoj može ostati na dulje vrijeme u bilo kojem godišnjem dobu.
Primjer 4
Što učiniti s ovom starom, ali dobrodržećom vikendicom koja gleda na zapad, a na jugu nema skoro nikakvih otvora? Kako je, povrh toplinske fasade, učiniti energetski učinkovitijom i smanjiti režijske troškove kad se obitelj u nju useli za stalno? Pomoću prislonjenog staklenika koji može grijati kuću, pružiti prekrasan zimski prostor za boravak i produljiti sezonu uzgoja povrća, a ljeti može biti otvoren tako da ne pregrijava kuću.
Veljko Armano Linta
ovlašteni arhitekt i edukator za održivost
www.armanolinta.hr
Besplatno preuzmite knjigu "Što je sve regenerativna arhitektura", Veljka Armana Linte.
