Vlasnički odnosi pod kontrolom: sve što trebate znati o etažiranju u 2026. godini
- Foto: egradnja
Mnoge stambene zgrade u Hrvatskoj godinama ne mogu urediti vlasničke odnose jer nisu etažirane, zbog čega posljedično vlasnici ne mogu prodati svoje stanove, niti ostvariti hipotekarni kredit. Razlog tomu često nije u stvarnoj nemogućnosti postupka, već u zastarjelim informacijama i pogrešnim uvjerenjima o tome što zakon danas dopušta.
U posljednjih nekoliko godina došlo je do važnih promjena u zakonodavnom okviru koji uređuje etažiranje zgrada. Ovaj članak donosi jednostavan, ali stručno točan pregled tih promjena i objašnjava što one konkretno znače za suvlasnike.
Što je etažiranje i zašto je važno?
Etažiranje je postupak kojim se suvlasništvo nad čitavom zgradom pretvara u vlasništvo nad točno određenim stanom, poslovnim prostorom ili garažom, uz pripadajući udio na zajedničkim dijelovima zgrade (krov, fasada, stubište, instalacije).
Dok zgrada nije etažirana, vlasnici su upisani kao suvlasnici „idealnog dijela“ nekretnine. Tek nakon etažiranja u zemljišnoj knjizi jasno piše tko je vlasnik kojeg prostora, što predstavlja temelj pravne sigurnosti i tržišne vrijednosti nekretnine.
Suglasnost suvlasnika – što je bilo ranije, a što vrijedi danas?
Kako je bilo ranije?
Prema ranijem tumačenju Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, etažiranje se smatralo raspolaganjem čitavom nekretninom. Zbog toga je u praksi bila potrebna suglasnost svih suvlasnika. Ako bi se netko usprotivio, postupak se najčešće nije mogao provesti bez sudskog spora.
Kako je danas?
Prema važećem zakonskom okviru, situacija je bitno drugačija:
Za pokretanje postupka etažiranja danas je dovoljna suglasnost suvlasnika koji imaju više od 50 % suvlasničkih udjela.
Ova promjena uvedena je kako bi se spriječile dugogodišnje blokade postupaka do kojih je dolazilo uslijed neslaganja manjeg broja suvlasnika, što bi u praksi značilo:
• etažiranje se više ne može blokirati ako pojedini suvlasnik uskrati suglasnost,
• suvlasnici koji se ne slažu i dalje imaju pravo sudjelovati u postupku i zaštititi svoja prava,
• u slučaju spora postupak se može dovršiti sudskim putem.
Etažni elaborat – nije preslika projekta
Etažni elaborat često se pogrešno shvaća kao formalna preslika stare projektne dokumentacije. U stvarnosti, riječ je o pravnotehničkom dokumentu koji mora biti izrađen za zakonito izgrađenu i uporabljivu zgradu.
Zakonitost gradnje – ključni preduvjet
Etažiranje se može provesti isključivo ako zgrada:
• ima građevinsku dozvolu i uporabnu dozvolu
• drugi važeći akt koji je zakonom izjednačen s uporabnom dozvolom (npr. rješenje o izvedenom stanju – legalizacija).
Ako zgrada nema valjan dokaz uporabljivosti, etažiranje nije moguće, bez obzira na volju suvlasnika.
Što kada nema stare dokumentacije?
Kod starijih zgrada često se događa da dozvole postoje, ali su nacrti i tehnički dijelovi dokumentacije izgubljeni ili nepotpuni. U takvim slučajevima izrađuje se arhitektonski snimak izvedenog stanja, kojim se stručno prikazuje stvarno stanje zgrade. Taj snimak služi kao podloga za izradu etažnog elaborata.
Važno je naglasiti: arhitektonski snimak ne legalizira zgradu, već dokumentira postojeće stanje kako bi etažiranje bilo tehnički i pravno ispravno.
Ako postoji potpuna i točna projektna dokumentacija koja odgovara izvedenom stanju, arhitektonski snimak nije potreban.
Zgrade izgrađene prije 15. veljače 1968.
Mnoge zgrade izgrađene prije 15. veljače 1968. godine nemaju klasičnu uporabnu dozvolu. Međutim, važeći Zakon o gradnji omogućuje da se za takve građevine ishodi uporabna dozvola, ako je zgrada vidljiva na službenim zračnim (avio) snimkama iz tog razdoblja.
Za potrebe etažiranja, uporabna dozvola izdana po toj osnovi ili rješenje o izvedenom stanju predstavljaju valjan i isključiv dokaz uporabljivosti zgrade.
Suvlasnički udjeli – nije sve u kvadratima
Suvlasnički udjeli ne određuju se samo prema površini prostora. U obzir se uzimaju tzv. korisne vrijednosti, koje uključuju:
• namjenu prostora,
• položaj u zgradi,
• osvetljenost i pristup,
• visinu prostora,
• pripatke poput garaža, spremišta ili vrtova.
Upravo ovaj dio postupka često izaziva nesuglasice, zbog čega je stručna izrada elaborata od velike važnosti.
Katastar i zemljišna knjiga – nužno usklađenje
Velik broj zgrada ima neusklađene podatke između katastra i zemljišne knjige. Bez prethodnog rješavanja tih nesklada:
• etažiranje se ne može kvalitetno provesti,
• postupci se produžuju ili privremeno zaustavljaju.
Kako u praksi izgleda postupak etažiranja?
Postupak etažiranja pokreću suvlasnici koji imaju najmanje 51 % suvlasničkih udjela. Prije početka potrebno je provjeriti je li zgrada zakonito izgrađena i uporabljiva, odnosno postoji li za nju važeća uporabna dozvola ili drugi odgovarajući akt.
Etažni elaborat izrađuje stručna ovlaštena osoba, koja na temelju stvarnog stanja zgrade određuje posebne i zajedničke dijelove te izračunava suvlasničke udjele.
U određenim slučajevima u postupak se uključuje i geodet, primjerice kada zgrada nije upisana u katastar, kada se nalazi na više čestica ili kada je potrebno provesti parcelaciju zemljišta.
Nakon što je etažni elaborat izrađen i potvrđen od nadležnog tijela, provodi se upis etažnih dijelova u zemljišnu knjigu, čime suvlasnici postaju vlasnici točno određenih dijelova nekretnine.
Zaključak
Etažiranje danas nije isto kao prije deset ili dvadeset godina. Zakon je prilagođen stvarnim životnim situacijama, a postupak je u mnogim slučajevima dostupniji i izvediviji nego što suvlasnici misle.
Uređeni vlasnički odnosi nisu administrativna formalnost, već temelj pravne sigurnosti, vrijednosti nekretnine i dobrih odnosa među suvlasnicima, a etažiranje, provedeno stručno i u skladu s važećim propisima, danas je dostupnije nego ikada prije.
