Održivost još čeka svoj trenutak: dominiraju stari stanovi i nepouzdani certifikati
- Foto: Autor vizuala MADO grupa
Stambeno tržište vapi za novim investicijama. Potražnja premašuje ponudu, a kako se nedovoljno gradi, na tržištu se najviše prodaju stari stanovi u lošem stanju i s lošim energetskim certifikatima. Postavlja se pitanje kako potaknuti interes kupaca za održivim nekretninama?
U posljednje tri godine cijene stambenih nekretnina narasle su za 30 posto, no istovremeno se bilježi pad prometa nekretninama od 5,1 posto. Stambeno tržište ovisno je i o stjecanju stranih državljana, a i tu se bilježi pad prometa pri čemu su recesije u pojedinim državama ostavile traga pa tako nekretnine u Hrvatskoj više ne kupuju najviše Nijemci, već Slovenci.
Priuštivo stanovanje goruća je tema u cijeloj Europi. Nacionalni plan stambene politike, donesen ove godine dobro je detektirao probleme sa stanovanjem u Hrvatskoj, a tek ćemo vidjeti hoće li polučiti željene rezultate.
Ovi aktualni trendovi i izazovi na tržištu stambenih nekretnina prezentirani su na nedavno održanom Investments Forumu, gdje su vodeći developeri, investitori i regulatori iz sektora komentirali zelene certifikate, utjecaj EU regulative i polarizaciju tržišta.
Tržište nije dovoljno educirano o važnosti održive gradnje i života u održivim nekretninama
„Dokle god potražnja premašuje ponudu, ljudi će kupovati nekretnine niže kvalitete, sve do trenutka dok se tržište dovoljno ne educira o važnosti održive gradnje i života u takvim nekretninama, da je to nešto što im je bolje u dugom roku”, istaknuo je na panelu Luka Đurđek, protfolio manager tvrtke Croatia nekretnine.
Na pitanje otežavaju li im zeleni elementi izradu investicijskih studija i samu profitabilnost, odgovorio je kako su u samoj implementaciji održiva rješenja inicijalno skuplja, njihova se prava prednost vidi kroz dulji period eksploatacije zgrade.
„To je više prisutno kod investitora našeg tipa institucija koje grade neku zgradu s perspektivom od 50 do 100 godina. To se odnosi na bilo koji projekt koji radimo s namjerom da ga zadržimo, a ne da se proda odmah na tržištu”, dodao je Đurđek.
Većina kupaca ne zna kojeg je energetskog razreda nekretnina koju kupuju
Boro Vujović, direktor agencije Opereta koja posluje više od 20 godina, svakodnevno se susreće s kupcima pa je itekako upoznat s time kakve investicije i na kojim lokacijama tržište traži.
„S obzirom na to da je propis o energetskim certifikatima formuliran tako da se nekretnina ne smije prodati bez certifikata, ali se smije oglasiti bez njega, većina kupaca ustvari kupuje nekretninu prije no što uopće zna kojeg je energetskog razreda. Drugi je problem kad imate novogradnju, onda u projektu piše da će biti A, A+, ali u međuvremenu su stanovi prodani u fazi temelja pa zatim investitor - čast iznimkama - naglo izgubi motivaciju to završiti onako kako je pisalo, on dobije certifikat naveden u projektu, no izvedeno stanje je u praksi možda drugačije”, komentirao je Vujović.
Prilagodite razinu investicije lokaciji
Ono o čemu moraju voditi računa investitori koji svojim kupcima žele ponuditi dodanu vrijednost kroz zelenu i pametnu gradnju je lokacija.
„Ako vi napravite takvu zgradu u centru Zagreba, onda to podrazumijeva da će to biti vrhunska kvaliteta, vrhunski materijali, posljednja tehnologija, zato što je takvih nekretnina malo i nije problem nešto takvo prodati, ali imati nešto predobro na ne tako dobroj lokaciji je apsolutno promašeno. Ključno je sve ove parametre prilagoditi lokaciji”, rekao je Vujović pa obrazložio primjerom:
„Imali smo jednu vrhunsku nekretninu što se tiče svih tih parametara, i kvalitete i pametnih tehnologija..., ali na jednoj lokaciji koja je predgrađe predgrađa. Kad je projekt završen, postavilo se pitanje: kad znamo koliko se toga prodaje i u kojoj fazi, zbog čega je ostalo još pola neprodanih stanova? Mislim da je ovdje investitor malo previše uložio i to je teško dobiti nazad. Ono što je bilo dobro za njega je što su cijene same po sebi rasle pa je to onda kroz šest mjeseci došlo na cijenu i uspio je prodati, ali se isto tako u budućnosti može dogoditi situacija da cijene neće rasti i onda bi takav investitor mogao biti u problemu.“
Anomalija koja se proširila Europom: stambene nekretnine smo „spakirali“ i čuvamo ih poput zlata
Najveći problem u stambenim nekretninama dogodio se kad su one postale predmet investicije, komentirao je Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri Hrvatskoj gospodarskoj komori.
„Stambena nekretnina postala je investicija koja nužno ne mora biti povrat kroz turistički najam nego isključivo funkcionira kao sigurna investicija, kao neki equity koji smo spakirali, slično kao i zlato, i koji ne moramo uopće uporabljivati. S jedne strane imamo kvalitetan fond, zato se kupuje toliko novogradnje, što se kaže "zaključate bravu i doviđenja", a zapravo je istovremeno puno rabljenih nekretnina. Stambeni fond je bio neodržavan i sad se razmišlja kako ga aktivirati i staviti u fukciju kako bi se postigla cijena, uključujući i cijenu najma.“
Polarizacija tržišta: imamo one koji ne trebaju, a imaju i one koji nemaju, a trebaju
S jedne strane imamo kupce koji će uložiti dva milijuna eura u neki stambeni prostor, a da ga neće niti otključati, i s druge strane kupce kojima je stambena nekretnina životna potreba ili, u najboljem slučaju, drugi dom na moru, a za koju će uz puno kompromisa i kredit odvojiti 200-300.000 eura. Ta polarizacija na one koji ne trebaju, a imaju i one koji nemaju, a treba im, nije karakteristična samo za tržište nekretnina, smatra Ranilović.
„Turistički najam prepoznat je kao velik problem jer je s tržišta uzeo velik broj stanova za najam i tako onemogućio obiteljima koje počinju život da nemaju gdje živjeti, a da ne spominjem kategorije starijeg stanovništva ili situaciju sa stanovanjem u onim dijelovima gdje je turizam sveprisutan. Vi u Zadru, Splitu, Dubrovniku nemate gdje smjestiti radnu snagu, ljudi manje odlaze na fakultete u tim područjima..., to su sve socijalni problemi i posljedice su dugoročno nesagledive”, upozorio je Ranilović.
Stambena politika koja je donesena početkom godine sada se kroz porez na nekretnine i određene zakonske izmjene implementira „na radost nekih, na nesreću nekih drugih”. Sad treba vidjeti koliko će utjecati na situaciju na stambenom tržištu.
„Meni se čini da su to poprilično niske vrijednosti i da je nažalost u porezu na nekretnine dosta toga ostavljeno lokalnoj upravi, a neke lokalne uprave populistički se odriču tog nameta kako bi se dodvorile biračima“, Ranilovićevo je mišljenje.
Rad agencije za nekretnine pod povećalom: od onih kvalitetnih do „drumskih razbojnika“
Ranilović se osvrnuo i na aktualno stanje na tržištu posrednika u prometu nekretninama, gdje se može naći od kvalitetnih agencija do „drumskih razbojnika“ koji samo rade za „velike brojke“.
„Ja tu uvijek apeliram: ako nešto ozbiljno kupujete, onda izaberite nekog ozbiljnog, na preporuku, a ne ono što ste dobili na Tik Tok-u. Uloga nekih agencija je u određenim segmentima vrlo dobra i mi kroz udruženje nastojimo afirmirati neke vrijednosti, ustabiliti tržište, međutim neke kolege zaista sudjeluju u rastu cijena nekretnina na način da manipuliraju cijenama kako bi oni bili ti koje će vlasnici odabrati da im prodaju nekretnine jer su im obećali nešto što nije realno. Ljudi su postali površni, obrazovanje je manje bitno, stručnost je manje bitna…”
Svoj je komentar o poslovanju agencija za posredovanje u trgovanju nekretninama dao i Vujović:
„Realno, u Americi i na razvijenim tržištima sve se radi preko agencija, dok kod nas još uvijek postoji dio onog principa sam ću okrečit, sam ću popraviti auto pa ću onda sam ići i prodati nekretninu, bez da ljudi shvaćaju kakve to ustvari rizike nosi. Ako moraš nešto platiti, onda je to bolje napraviti uz posredstvo stručnjaka i biti siguran da si postigao maksimalnu sigurnost, a i da si optimizirao taj svoj proces. Mislim da je tu uloga agencija značajna. Činjenica je da ima svega, ali vrijeme radi svoje i tržište filtrira onoga tko radi dobro od onoga tko ne radi.“
Certificirane zgrade manje izložene rizicima koje nekretnine inače imaju
Održivost je postala standard, a ne opcija, zaključili su panelisti. Kako je objasnio Marko Markić, voditelj certificiranja u Hrvatskom savjetu za zelenu gradnju, najveći se iskorak u certificiranju dogodio kada je ESG izvještavanje o održivosti dobrovoljno počeo provoditi sve veći broj kompanija.
„U odnosu na energetsko certificiranje koje je bilo propis, ESG izvještavanje o održivosti krenulo je od tržišta i zapravo same kompanije traže potvrdu upravo zbog smanjenja rizika imanja nekretnine.”
LEED, BREEM, posebice DGNB, tri su najzastupljenija sustava certificiranja održive gradnje, a na koje se uglavnom odlučuju kompanije koje nude svoje nekretninske proizvode – turističke ili poslovne (uredske prostore) na tržištu.
Takve zgrade imaju manji rizik u održavanju, korištenju te su općenito manje izložene svim drugim rizicima koje nekretnine inače imaju. Spomenuti certifikati služe kao objektivna potvrda o održivosti i za investitora, i za korisnika, ali i za okolinu i okoliš, a njihov dvostupanjski načini provjere održivosti - kroz sustav auditora i drugi stupanj pregledavanja - u velikoj mjeri sprečava mogućnost greenwashinga (manipulativi zeleni marketing, tj. prikazivanje poslovanja ili nekog proizvoda održivijim nego što zaista je).
Održivost više nije pitanje certificiranja, već koncepta ulaganja i gradnje
“Svi ti certifikacijski alati daju određene KPI-eve (Key Performance Indicators), u slučaju DGNB-a tih je indikatora čak 160, a koji se zapravo mogu riješiti već u projektnoj dokumentaciji svake zgrade i to je ono što mi nastojimo našim projektantima i inženjerima pokazati. I tu se događaju veliki pomaci. Sve naše veće arhitektonske tvrtke su već razvile ili koriste sustave digitalnog upravljanja gradilištima i materijalima i mislim da više nitko, nijedan investitor u Hrvatskoj ne može reći da nije moguće izgraditi održivu zgradu. Moguće je i to više nije pitanje certificiranja, nego samog nekog koncepta ulaganja i gradnje“, istaknuo je Markić.
Hrvatski savjet za zelenu gradnju do sada je educirao više od 200 inženjera za projektiranje zgrade po DGNB sustavu. Kao dva "svježa" primjera dobre prakse Markić je na panelu istaknuo poslovnu zgradu Matrix C na Slavonskoj aveniji u Zagrebu, certificiranu u najvišoj razini DGNB certifikata - platini te Valamar Amicor Green Resort u Starom Gradu na Hvaru kojem je ovih dana uručen zlatni DGNB certifikat.
