Što u građevinarstvu zapravo znači termin „ključ u ruke”?
- Foto: Alena Darmel
Iskustvo Martine Palić pouka je malim privatnim investitorima: važno je znati što očekivati i kako se zaštititi!
Građevinarstvo je djelatnost koja nas sve okružuje, a samim time, svima nam je blisko i svi imamo određeno poznavanje tematike. Ipak, ako im to nije posao, većina ljudi s građevinarstvom se susreće tek usput: kada im smetaju radovi na putu do posla ili kada su sami investitor, bilo pri gradnji ili pri renovaciji vlastite nekretnine.
Stoga, ako tek ulazite u svijet građevinarstva, važno je znati što očekivati i u konačnici - kako se zaštiti.
Motivacija za ovaj članak je nedavno objavljena priča na egradnji Martina Palić: „Ključ u ruke“ nije ključ za bezbrižnu renovaciju, u kojem je investitorica opisala svoje negativno iskustvo s izvođačem s kojim su bili ugovoreni radovi po modelu „ključ u ruke”.
Želja je stoga pojasniti vrste ugovornih odnosa s izvođačem radova i što ključ u ruke (ni)je, jer se u praksi pojavljuju različita poimanja.
<<< Ovdje pročitajte priču pravnice i influencerice Martine Palić o izazovima zahtjevne renovacije obiteljskog doma u Dubravi
Što točno znači ključ u ruke?
Ovisno o složenosti zahvata kojeg planirate, postoje tu i drugi sudionici u gradnji, ali kako je ugovor s izvođačem financijski najizdašniji dio, fokus je upravo na odredbama ugovora o građenju ili, u slučaju adaptacije, izvođenju građevinskih radova. Vrsta ugovora o građenju ima mnogo, kao i mogućih kombinacija ugovornih odredbi.
Ono što je bitno za privatnog investitora koji naručuje radove za vlastitu nekretninu za život je da se često spominje ugovor ključ u ruke bez da je zapravo jasno - čak i samom izvođaču - što se pritom misli.
Sam naziv „ključ u ruke” sugerira gotovost i mali angažman investitora. Doslovce, izvođač vam preda ključeve kuće/stana i to je to.
Međutim, važno je samim ugovorom definirati na što se točno misli. Zašto? Jer je uobičajeno poimanje ugovora ključ u ruke u građevinarstvu to da investitor da nekome svoj projektni zadatak i zahtjeve i netko to sve izvede.
Za kakve je projekte pogodan model ključ u ruke?
Primjerice FIDIC standardnim ugovorima „ključ u ruke” je zapravo Design and Build, ili još preciznije Engineer-Procure-Construct, u kojem jedna pravna osoba projektira, nabavlja opremu i izvodi građevinske radove.
Primjer jednog takvog ugovora bi bio da investitor želi pročistač otpadnih voda 3. razine za 50.000 ekvivalent stanovnika, na toj parceli i s tim i tim dodatnim zahtjevima. Od izvođača traži ponudu i ako je cijena zadovoljavajuća, sklapaju ugovor. Pojednostavljeno rečeno, investitor je rekao što želi i preostaje mu samo čekati da izvođač to napravi i "preda ključ".
To je pogodno za projekte koji moraju imati zadovoljenu unaprijed definiranu funkcionalnost. Investitoru ovdje nije bitno hoće li biti detalj A ili detalj B, ako je funkcionalno prema specifikacijama. Je li zid 10 cm lijevo ili desno, jesu li pločice svijetlo sive ili tamno sive, odlučuje izvođač, osim ako boja nije bila specificirana projektnim zadatkom.
Iz ovoga možemo zaključiti da se u slučajevima kao što su adaptacija ili gradnja vlastite nekretnine ne može doći i reći: Meni treba kuća od 120 m2, s tri spavaće sobe, tri kupaonice, dnevnim boravkom od minimalno 20 m2... i čekati da izvođač sve završi.
Da, teoretski se može, ali u praksi investitor nema utjecaj na to kako će sam projekt izgledati. A ako će se projektni zadatak raspisivati u tolike detalje, onda se komotno može napraviti i cijeli projekt pa ugovoriti da izvođač izvodi radove prema projektu i da se trošak obračunava prema stvarno izvedenim količinama.
Najčešća zabluda: angažirao sam jednu tvrtku da napravi sve radove, dakle ugovorio sam ključ u ruke
Problem je što privatni investitori u vlastite nekretnine za život često terminološki krivo poistovjećuju ključ u ruke s time da će po njihovom projektu jedna pravna osoba izvest sve radove, odnosno sam angažirati podizvođače kooperante.
To nije ključ u ruke, već najnormalniji, najobičniji i najklasičniji ugovor o građenju.
Investitor ima projekt i temeljem njega troškovnik sa stavkama i količinama. Svaka stavka ima svoju količinu i jediničnu cijenu. Koliko si izveo, toliko ti se plati po cijeni koju si sam ponudio. Jasno, čisto i pošteno prema svim stranama. S tim da kod manjih privatnih zahvata procjene količina mogu biti i poprilično točne.
Izvođač je po prirodi posla odgovoran za sve radove koje on povjeri svojim podizvođačima pa je stoga netočna predodžba da se radi o ugovoru „ključ u ruke“ samim time što imate ugovor samo s jednim poslovnim subjektom koji će izvesti sve potrebne radove.
Dodatna kriva percepcija investitora je da ih ovako poimani ugovori „ključ u ruke“ - namjerno pod navodnicima - štite od povećanja ukupne cijene radova u slučaju prekoračenja predviđenih količina ili pojave nepredviđenih radova, u praksi zvanih vantroškovnički radovi - VTR.
Ako je implicite, a ne izrijekom dogovorena fiksna cijena za cijeli posao, izvođač će - čak i opravdano - ići na to da je nova okolnost VTR za kojeg traži dodatno plaćanje. Posebice je to slučaj u rekonstrukcijama gdje je i teško predvidjeti što se sve nalazi ispod žbuke.
Ključ u ruke, dakle, ne znači da je i način obračuna takav da izvođač pristaje izvesti sve potrebne radove neovisno o većoj ili manjoj količini pojedinih radova ili o pojavi radova koji nisu predviđeni troškovnikom.
<<< Zašto se rekonstrukcije kuća ne isplate svaki put, pročitajte u tekstu: Arhitektice savjetuju: rekonstrukcije su poput kinder-jajeta, ne preskačite sistematski pregled kuće!
Radite renovaciju? Sigurnije je ugovoriti cijenu po stavkama nego za cijelu renovaciju
Iz gore navedenog, umjesto ključa u ruke, za ovakve male investicije - male u kontekstu drugih građevinskih projekata, u kontekstu osobnih financija su to uglavnom najveće investicije - bolje je imati ugovor s cijenom definiranom za sve poslove koje je potrebno izvršiti.
Jer što ako izvođač ode usred projekta? Ne ulazeći u to tko je za što kriv, svakako bi mu trebalo biti plaćeno ono što je nesporno izveo i što je izveo kvalitetno.
Ako imate dogovorenu cijenu za renovaciju u cijelosti, a ne po stavkama, kada se rastanete, kako će bilo koja strana dokazati vrijednost do tada izvedenih radova?
Recimo, imate adaptaciju stana koja uključuje rušenje postojećeg pregradnog zida, novi gipskartonski zid, nove električne instalacije, potpunu adaptacija kupaonice te gletanje i ličenje čitavog stana. I ugovorite sve skupa komada 1 za 100. Nakon što je izvođač srušio zid, poskidao pločice u kupaonici, možda i napravio pola novog pregradnog zida, idete u raskid ugovora (ovdje ne diskutiramo zašto je došlo do raskida, čijom krivicom ili možda sporazumno). Objektivno, to što je napravio, mora mu se platiti.
Ako je ugovor - svi radovi bez podjele po stavkama, onda su svi u problemu. Ako se ne dogovorite, minimalno je potrebno angažirati neovisnu treću stranu koja će utvrditi vrijednost izvedenih radova.
S druge strane, zamislite da imate troškovnik u kojem je svaka stavka razdvojena i koja ima definiranu procijenjenu količinu i jediničnu cijenu. Ugovorili ste skidanje pločica s odvozom za, primjerice, 20 €/m2 i skinuo je 20 kvadrata. Računica je jednostavna jer je sve unaprijed jasno.
Osigurajte se! Jasno definirajte ugovorne obveze
Nitko ne ulazi u projekt s ciljem da ne izvrši ono što je ugovorom definirano, ali i to se događa, pa je bolje biti osiguran. Jer kada dođe do problema, svatko ima svoje tumačenje ugovornih odredbi i što se pod nečim mislilo.
Najvažnije je stoga jasno definirati ugovorne obveze svake od strana i odredbe što ako netko nešto ne napravi. Ako je jasno napisano, ako su jasno definirane kazne za kašnjenje, umanjenja za lošu kvalitetu, načini obračuna izvedenih radova..., onda nema toliko mjesta za interpretaciju i obje strane ugovora su sigurnije da će druga strana ispoštovati svoje obveze.
