Kako je višestambena zgrada u zagrebačkim Gajnicama postala primjer energetske obnove koji svi žele slijediti?
- Foto: Darko Cobović
Za početak, te 2020. godine prvo je trebalo uvjeriti 175 suvlasnika u nužnost energetske obnove zgrade na adresi Mahatme Gandhija 1 i 3. Od njezine izgradnje 1977., hitni popravci i sanacije pokazali su se tek parcijalnim, kozmetičkim rješenjima; 44 godine stara zgrada vapila je za temeljitom obnovom.
Značajan dio sredstava pričuve zgrade trošio se na zajedničku potrošnju električne energije, od stubišne rasvjete, dizala do opreme u toplinskoj podstanici te sanaciju učestalih curenja vode na najvišim katovima.
Otpadala žbuka, stanovi prokišnjavali...
„Na dijelu građevine došlo je do opadanja dijelova žbuke te je bila vidljiva armatura unutar zidova. Dijelovi istaka oko vanjskih prozora, također su propadali zbog izloženosti vremenskim prilikama, dijelom se odlomili te predstavljali opasnost pada na ljude i parkirna vozila u blizini zgrade. Najveći problem predstavljala su curenja ravnih krovova, terasa, koje su se tijekom godina „krpale" gdje bi koja procurila, ali nikad u potpunosti sanirale, a pogotovo ne u smislu postave toplinske izolacije.“
U priču o obnovi uvodi nas dipl. ing. strojarstva, energetski certifikator Darko Cobović. Iako posljednjih 10 godina ne živi u zgradi, svjestan postojećeg stanja i propadanja zgrade, ovaj strojar i ovlašteni energetski certifikator priključio se volonterskom radu članova Odbora zgrade, na čelu s predstavnicom suvlasnika Marinom Glokević. Suvlasnicima su predložili izradu energetskog certifikata i glavnog projekta energetske obnove zgrade, koji bi prijavili na budući javni poziv za energetsku obnovu višestambenih zgrada.
„Prema financijskoj analizi potrebnih hitnih popravaka na zgradi, a kojima bi se zgrada samo donekle „uljepšala“, bez zadiranja u kompletnu obnovu, iznosila je oko 1.600.000,00 – 2.000.000,00 kuna, isključivo vlastitih sredstava zgrade. S druge strane, suvlasnicima smo prezentirali mogućnost provedbe kompletne obnove kako bi zgrada izgledala ovako kako danas izgleda. Rekli smo: Idemo u ovo ljudi, ako prođemo na natječaju, uz postotak sufinanciranja ispast će nas kao da krpamo stvari koje spadaju u redovito održavanje“, ispričao nam je Cobović.
Zgrada je naše vlasništvo!
Uz istaknuti i predani rad osmeročlanog Odbora zgrade, ako ikome treba „skinuti kapu“ na iskazanoj upornosti, volji i radu, onda je to i predstavnica suvlasnika Marina Glokević, koja je ovu dužnost preuzela u travnju 2020. Od samog starta, ona i Odbor opetovano i strpljivo objašnjavali su suvlasnicima važnost koju ovaj projekt nosi za cijelu zgradu, pozivajući na zajedništvo i suglasnost u krucijalnim odlukama koje će se donijeti za njezinu budućnost.
„Brinulo ih je od povećanja pričuve do toga hoćemo li uopće uspjeti na natječaju, jer im se u suprotnom, sve to činilo bacanjem novca, na što smo im objasnili da projekt vrijedi 10 godina i da ako ne uspijemo na prvom, pokušat ćemo na drugom natječaju. Bilo je i komentara u smislu „što nas briga što će biti poslije, nek se netko drugi brine za to“. Cijelo vrijeme naglašavala sam suvlasnicima da nije samo stan njihov, već i da je ostatak zgrade u njihovom suvlasništvu. To stubište, galerije, terase, liftovi, to nije ničije, naše je i mi se moramo brinuti o tome. S vremenom su postali svjesniji svega toga.“
Kako bi se krenulo u izradu energetskog certifikata i glavnog projekta energetske obnove, ali i hitno postavljanje hidroizolacije na šest terasa koje su prokišnjavale, bilo je nužno podići kredit kod ZABA-e. Nakon 20 godina iste cijene, pričuva se po prvi put povećava s tri kune na 4,5 kuna, a za što su prethodno prikupljeni potpisi suvlasnici.
Umjesto integralne, odlučili se za dubinsku obnovu
Tijekom 2020., 2021. i 2022. Odbor je održao niz sastanaka na temu energetske obnove, praćenih ažuriranim obavijestima o provedenim aktivnostima na oglasnoj ploči. Anketiranje je pokazalo da većina suvlasnika, njih 63 % po udjelu vlasništva, podržava projekt energetske obnove.
Kada je u veljači 2022. najavljen javni poziv za energetsku obnovu VSZ-a, Odbor zgrade predložio je suvlasnicima da se ne ide na integralnu obnovu, koja je iznosila 60 % sufinanciranja, već na dubinsku s 80 % sufinanciranja. No, ona je pretpostavljala instalaciju fotonaponske elektrane i zamjenu cirkulacijske pumpe u toplinskoj stanici. To je opet za sobom povlačilo dizanje kredita kojim bi se premostila razlika između sredstava dobivenih od Fonda za zaštitu okoliša i energetsku učinkovitost i onih potrebnih za realizaciju projekta. Pričuva bi se s 4,5 digla na 8,5 kn, odnosno na 1,13 eura po m2, što je bilo gotovo pa 100 postotno povećanje.
„Rekla sam im: Gledajte, da vi imate kuću, želite je obnoviti i trebate toliko i toliko novaca i sad vam dođe netko i pokloni vam 80 % sredstava , prihvatit ćete to apsolutno odmah. Nabrojali smo im sve prednosti koje mogu očekivati: plaćat će manje račune za grijanje zimi i hlađenje ljeti, imat će ljepši izgled zgrade koja će biti viši energetski razred, a time i ugodnije uvjete življenja/boravka, ali ono što je također vrlo bitno, zaustavit ćemo propadanje zgrade“, prepričala nam je Glokević.
Uslijedilo je prikupljanje potpisa za projekt FN elektrane; 82 % suvlasnika daje suglasnost.
Prijava preko predstavnika suvlasnika – jeftinija opcija, veće šanse
U travnju 2022. službeno je objavljen javni poziv te se krenulo u novo prikupljanje potpisa kako bi se Glokević kao predstavnicu suvlasnika ovlastilo za podnošenje prijave u njihovo ime, kao i za sklapanje ugovora s konzultantskom tvrtkom koja će im pomoći oko prijave i prikupljanja potrebne dokumentacije te koja će odraditi upravljanje projektom i administracijom.
„Dva su razloga zbog kojih smo odlučili ići na prijavu putem predstavnika suvlasnika, a ne preko našeg upravitelja zgrade GSKG-a. Konzultant koji je radio za GSKG naplaćuje sve faze rada čak i ako ne prođemo na natječaju, a tvrtka koju smo pronašli naplaćuje po fazama, što je značilo da se treća faza ne naplaćuje ako ne prođemo. Osimo toga, procijenili smo da sami imamo više šanse na najbržem prstu nego putem GSKG-a koji u svom sustavu ima ogroman broj zgrada“, objasnila je Glokević.
Dodaje kako im je GSKG bio podrška u financijskom praćenju dokumentacije. Također, njihov predstavnik prisustvovao je skupu stanara te je pomogao još jednom objasnivši očekivane prednosti ako suvlasnici odluče krenuti u energetsku obnovu.
Kada je 17. svibnja 2022. otvoreno podnošenje projektnih prijedloga, u 9 sati i 49 stotinki sekunde bili su 66. po redu prijava. Već nakon 16 minuta od otvaranja, natječaj je zatvoren zbog prevelikog broja prijava u odnosu na sredstva koja su bila na raspolaganju.
Nakon provjere dokumentacije, u kolovozu stiže odluka o sufinanciranju 80 postotnog ugovorenog iznosa – 11.210.000,00 kn (1.487.869,20 eura). Ukupne vrijednosti 14,2 milijuna kuna (1.894.221,86 eura), projekt obnove ove višestambene zgrade u Gajnicama bio je među tri najveća na pozivu te godine.
U listopadu potpisuju ugovor s Ministarstvom prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine.
Rigorozni uvjeti za dobivanje kredita
Slijedi nov izazov – dizanje kredita. Zbog strogih bankarskih regulativa i izuzetno kratkog roka, bilo je to psihički i fizički dosad najnapornije prikupljanje potpisa, prisjeća se Marina.
„Zadnje prikupljanje potpisa bilo je biti ili ne biti. Trebalo je obići 175 suvlasnika. Sjećam se tog prosinca. Sedam dana, od jutra do mraka, obilazila sam suvlasnike radi njihovog izjašnjavanja. Bilo je izuzetno stresno ne samo zbog kratkog roka, već i zbog određenih situacija na koje sam nailazila kao što su, primjerice, tri suvlasnika upisana na jedan stan, ili u stanu žive djeca, a suvlasnici su roditelji, ili se radilo o suvlasnicima supružnicima koji su rastavljeni ili ne žive zajedno, a svi su se oni kao suvlasnici morali potpisati da bi lista bila važeća.“
Banka je imala rigorozne uvjete. Kredit će odobriti uz minimalno 60 % potpisa i to isključivo onih koji imaju valjani zemljišnoknjižni izvadak. Suglasnost je dalo 80,62 % suvlasnika, njih 67 % imalo je urednu ZK dokumentaciju. Bio je to fenomenalan postotak. S PBZ-om je ugovoren kredit na 10 godina, s fiksnom kamatnom stopom od 2,8 %.
Umjesto da im se digne pričuva, 11 suvlasnika iskoristilo je opciju jednokratnih uplata, a koja je za prosječan stan od 60-ak m2 iznosila oko 20.000 kn. Figurativno rečeno, dubinska obnova zgrade vrijedna 14,2 milijuna kn, koštala ih je 20.000 kn.
Toplinska izolacija vanjske ovojnice, zamjena pumpi, postavljanje FN elektrane
Da bi dobili kredit, morali su također unaprijed navesti sve izvođače radova vezano uz fasadu, FN elektranu i cirkulacijske pumpe. Krajem prosinca, potpisan je ugovor s Jukić-DAM d.o.o. iz Dicma, CENTRAL-TERM d.o.o. iz Krapine za zamjenu pumpi u toplinskoj podstanici, ELEKTRON d.o.o. s Krka za ugradnju FN elektrana.
„Znajući trenutnu situaciju u građevinskom sektoru u smislu manjka radne snage, najveća bojazan svih članova Odbora zgrade bila je hoćemo li uspjeti naći izvođača radova, odnosno hoće li nam se ijedna tvrtka javiti na objavljen javni poziv. Ta se bojazan na kraju pokazala neopravdanom“, komentira Cobović.
U sklopu energetske obnove provedeni su sljedeći radovi:
- toplinska izolacija vanjskih pročelja zgrade slojem kamene vune debljine 14 cm,
- toplinska izolacija vanjskih zidova otvorenih galerija slojem kamene vune debljine 10 cm,
- toplinska izolacija svih ravnih krovova – terasa slojem kamene vune debljine 20 cm te postava hidroizolacijskog sloja,
- zamjena cirkulacijskih pumpi u toplinskoj podstanici,
- ugradnja dviju FN elektrana na terasama iznad strojarnica dizala, snage 5,25 kW i 6,75 kW.
Radovi provedeni u roku godinu dana
Svi radovi odrađeni su prema unaprijed isplaniranom hodogramu. Prvi radovi započeli su u siječnju 2023. godine i to kao pripremni radovi postave toplinske izolacije vanjskih zidova, prvo na sjevernom, istočnom, južnom i zapadnom pročelju. Paralelno s tim, odabrani izvođači radova za zamjenu pumpi u toplinskoj podstanici te za ugradnju FN elektrana krenuli su u nabavu potrebne opreme.
„Zamjena pumpi u toplinskoj podstanici nije mogla biti fizički izvršena dok je trajala sezona grijanja, a slična situacija je bila i postavom FN elektrane, jer se čekalo toplije vrijeme i ugradnja dvosmjernih brojila od strane distributera električne energije“, objasnio je Cobović.
Početkom lipnja 2023. izvršena je zamjena pumpi u toplinskoj podstanici, u rujnu ugradnja FN elektrana i puštanje elektrana u sustav. Za to vrijeme radovi na toplinskoj izolaciji vanjskih zidova napredovali su predviđenom dinamikom. Krajem prosinca 2023. skinuta je i posljednja skela oko zgrade.
Tijekom provedbe radova održavani su tjedni sastanci izvođača radova, nadzora i predstavnika suvlasnika u svrhu rješavanja određene tematike, a svaki kvartal suvlasnicima je dijeljen letak o trenutnom stanju radova.
„Bilo je određenih izazova kod izvođenja radova. Jedan od većih bila je organizacija svih aktivnosti uz spoznaju da u zgradi cijelo vrijeme živi i boravi oko 500 osoba koje „prometuju po gradilištu“ i svi su nadzorni“, komentira Darko.
Ostvarene uštede i novi energetski razred
Po završetku svih planiranih aktivnosti energetske obnove, Cobović je bio zadužen za izradu novog energetskog certifikata:
„Novi energetski razred prema potrebnoj toplinskoj energiji za grijanje je energetski razred C, uz smanjenje primarne energije zahvaljujući dvjema FN elektranama ugrađenim na ravni krov zgrade. Izračuni pokazuju smanjenje potrebne toplinske energije za grijanje zgrade za više od 54%, uz smanjenje emisija CO2 za više od 50%, što će također doprinijeti cilju dekarbonizacije zgrada.“
Nadalje, energetskom obnovom, vrijednost stana povećala se za oko 30%, osigurani su bolji i ljepši uvjeti za življenje i boravak u zgradi. S vremenom, ostvarene uštede i prednosti obnove trebali bi se još jače osjetiti.
Nije lagano, ali treba iskoristiti šansu koja se nudi
Na pozitivne reakcije i pohvale u susjedstvu nije trebalo dugo čekati. Glokević nam prenosi neke od njih:
„Na Facebook stranici GAJNICE jučer-danas-sutra vijest o obnovi naše zgrade prikupila je oko 670 lajkova stanara i drugih ljudi iz Gajnica. Nazvalo me jedno, mislim, 15 predstavnika suvlasnika iz Gajnica, ali i iz centra grada, zainteresiranih za energetsku obnovu. Zanimalo ih je naše iskustvo, čak sam bila pozvana na skup stanara u jednom neboderu u Gajnicama kako bi im sve objasnila, jer se predstavnici obično boje kako će stanari reagirati na povećanje pričuve.“
Svim suvlasnicima i njihovim predstavnicima koji se spremaju slijediti primjer Gandhijeve 1 i 3 poručuje da prije svega budu uporni jer jedino tako mogu doći do cilja:
„Lagala bih kad bi rekla da je lako, ali kad se vidi rezultat, svi smo sretni i ponosni što smo uspjeli, a uspjeli smo jer smo vjerovali u sebe. Vjerovala sam u članove Odbora, kojima zahvaljujem na velikom trudu i volonterskom angažmanu. Vjerovala sam i da će suvlasnici prepoznati šansu koja se ne propušta – dobiti na poklon 11.210.000,00 kuna za uređenje stambenog i poslovnog prostora u zgradi u kojoj živimo i boravimo. Na kraju, vjerovala sam u sebe i da zajedničkim snagama možemo uspjeti.“
