Može li i želi li se poboljšanjem zakonske regulative i birokracije Hrvatska otvoriti investicijama?

U Zagrebu je 24.11. održana 5. Središnja konferencija o održivoj gradnji, organizirana od strane Hrvatskog savjeta za zelenu gradnju. U trajanju od doslovno cijelog radnog dana, pred konstantno popunjenom dvoranom održano je više zanimljivih predavanja.

Imali smo prilike slušati što se poduzima i planira poduzimati u svijetu i u Hrvatskoj kako bi se smanjio negativan utjecaj na okoliš u građevini, prezentirane su novi materijali, EU regulativa o održivoj gradnji i njezinom financiranju od strane banaka. Također su predstavljene svekolike prednosti certificiranja novih investicija zelenim certifikatima poput DGNB-a. Upravo za ovim certifikatom trenutno vlada velik interes investitora koji žele graditi sa što manjim otiskom CO2, a nije na odmet i činjenica da se takvi projekti boduju dodatnim bodovima i stoga mnogo lakše bivaju sufinacirani EU sredstvima.

Najveću pozornost naše redakcije zaokupila je tematski prilično aktualna, posljednja u nizu, panel rasprava naziva Održivo projektiranje, stanovanje, gradnja i investicije. Raspravu je kao moderator vodila Vedrana Likan, direktorica Colliers-a, a panelisti su redom Marko Dabrović, Studio 3LHD, Marin Štenglin, član Uprave, Alfa Stan Grupa, Margareta Zidar, vodeća istraživačica iz Energetskog institut Hrvoje Požar, Neven Mikec, direktor VMD Modela, Domagoj Kamenski iz Kamgrada.

Kupci najbitnijim smatraju lokaciju, cijenu i kvalitetu tlocrtnog rješenja te tko je investitor

Na početku rasprave panelisti su se dotakli pitanja koliko je zapravo zelena gradnja bitan faktor koji utječe na kupnju stanova i da li ih tržište traži. Provedeno je jedno istraživanje na temu koji su najvažniji faktori koji utječu na kupovinu stana na uzorku od tristotinjak kupaca stanova i rezultati pokazuju da kupci najbitnijim smatraju lokaciju, cijenu i kvalitetu tlocrtnog rješenja te tko je investitor. Nadalje, važna im je mogućnost izmjene samog projekta kako bi stan prilagodili svojim željama i potrebama, potom održavanje i vanjski izgled zgrade, a na trećem mjestu se nalaze tehničke karakteristike koje karakteriziraju zelenu granju i tiču se odabira kvalitetnih materijala, sustava grijanja i hlađenja, energetskih razreda zgrada i slično, zaključuje Marin Štenglin, član Uprave Alfa Stan Grupe.

Neven Mikec, direktor VMD Modela odgovara na pitanje jesu li kupci ti koji određuju što žele ili je poanta da investitor njima ponudi zelenu gradnju i da li su kupci spremni to platiti.

Uzmemo li u obzir da zelenu gradnju ne čine samo tehničke karakteristike zgrade i energetska učinkovitost iste već i kvaliteta življena u istoj i lokacija u blizini svih važnih institucija koje stanar koristi (vrtić, škola, posao), možemo zaključiti da na tržištu ima potrebe za zelenom gradnjom, ali je ipak sve pitanje budžeta.

Smatra da je ključno da svi žele najbolje za svoj novac i naglašava važnost edukacije svih sudionika u procesu. Kupaca da osvijeste potrebu kupovanja zelenih zgrada, arhitekata i građevinara da je bolje tako projektirati i graditi, proizvođača da proizvode zelene i održive materijale i konačno investitora, koji trebaju ulagati upravo u takve projekte. Navodi i važnost odgovarajućih javnih institucija koje također moraju preuzeti svoju ulogu u svemu i raditi na tome da se što više traže upravo zeleni projekti kako bi privatni investitori što više ulagali upravo u takve projekte.

Traži li tržište ono za što zna, vidi ili je čulo?

I dalje smo na tragu onoga što tržište zapravo traži. Domagoj Kamenski iz tvrtke Kamgrad pokušava odgovoriti da li tržište traži ono za što zna, vidi ili je čulo i koliko građevinske kompanije trebaju reagirati na to. Također, gdje je granica profitabilnosti, pogotovo kada nismo vođeni samo profitabilnošću već i time da se učini neko dobro za okoliš i zajednicu.

Vjeruje da projekt mora biti profitabilan, ali i da je dio profita potrebno uložiti u održivost i dugoročnost istog te da se sve više pažnje posvećuje održivosti u gradnji kako bi naknadno održavanje stanova bilo što jeftinije. Također, na razini Europe već se primjenjuje direktiva koja nam donosi manje kamatne stope, odnosno jeftinije financiranje za održive projekte.

Margareta Zidar s Energetskog instituta Hrvoje Požar ukratko je ispričala koliko je teško i skupo obnoviti zgradu instituta i dovesti je do NZEB standarda. Početna procjena troškova visine 6.5 milijuna kn od 2020. godine narasla je, procjenjuje se, na 9 milijuna kn.

U tom tonu panelisti dalje raspravljaju kako se nose sa ovakvim skokovima planiranih budžeta, što ih je uzrokovalo te mogu li se i kako spriječiti.

Sudionici panela navode pandemiju Covida-19, potres, rat u Ukrajini kao vanjske faktore koji su utjecali na dostupnost materijala, a onda i na njihove cijene kao više sile koje se nisu mogle predvidjeti.

Od početka prema kraju projekta situacija se jako mijenja

Neven Mikec objašnjava da su investitori i developeri zapravo navikli na promjene i cikluse koje impliciraju višegodišnji projekti te da situacija nikad nije ista kada se projekt započinje i završava, no problem leži u tome što se zadnjih nekoliko godina događaju vrlo brze promjene.

Kod takvih promjena bitne su dvije stvari, a to su kvaliteta i rokovi. Naglašava da kvaliteta u cijelom procesu mora ostati ista. Što se tiče rokova kaže da tu postoje stvari na koje se može utjecati te da je bitna organizacija i dugoročna suradnja sa kooperantima jer će onda i oni na račun prošle i buduće suradnje 'podmetnuti leđa'.

Sa strane kupaca rješenje će se naći u fleksibilnijim ugovorima, no zapravo se tu radi o razumijevanju. Kupci su većinom svjesni situacije pa kaže da prema svom iskustvu nije imao problema, posebice kada im se garantira realizacija s razinom kvalitete koja je u početku dogovorena i koju očekuju. Dakle, kvaliteta je jako važna i na tome se ne smije pasti, zaključio je.

Marin Štenglin nastavlja u sličnom smjeru dajući odgovor na pitanje gdje se mogu napraviti kompromisi, ako se ne smije smanjivati kvaliteta.

Kaže kako i njegova kompanija nikada ne odstupa od kvalitete, ali se upravo radi toga ponekad produžuju rokovi. Dodaje i primjer projekta gdje se kasnilo s realizacijom dijelom zbog nedostupnosti željenog materijala na tržištu, a dijelom zbog regulatornih okvira.

Također i on ističe dugoročnu suradnju sa dobavljačima kao bitnu stavku. Priča i kako ovo nije jedina kriza i kako se one oduvijek događaju te da kod dugoročnih procesa uvijek postoji određeni rizik s kojim onda svi sudionici građenja kalkuliraju. Smatra da je porast cijene nekretnina zadnjih godina dijelom posljedica ukalkuliranog rizika jer svi se boje što će se dogoditi kroz višegodišnji rok gradnje i svi uračunaju 100, 200, 500 Eura u cijenu kvadrata.

Nepotrebnim širenjem gradova stvara se potreba za nepotrebnim širenjem infrastrukture

Moderatorica Vedrana Likan temu okreće na ulogu regulatornih institucija, dakle grada i države, u čitavom procesu te da li u području urbanizma i promišljanja prostora postoje možda neki novi valovi ili nove kvalitete koje su priželjkivali.

Marko Dabrović iz Studia 3LHD objašnjava kako bi upravo gradovi i država trebali biti ti koji generiraju parcele u centru grada, a ne na periferiji, koje jesu jeftine, ali imaju posljedicu pretvaranja negrađevinskog zemljišta u građevinsko, grad se širi bez razloga, a s njime se onda moraju širiti i razne infrastrukture kao što su cesta, autobusna mreža, prometna mreža. Zagrebačka jezgra ima gustoću naseljenosti od 14 000 stanovnika na km², a grad se u posljednje vrijeme razvija na način je prosječna gustoća naseljenosti oko 1 200 stanovnika na km², što znači da na svakog stanovnika treba 10 puta duža ulica koju onda prati 10 puta duža rasvjeta, kanalizacija i slično.

Smatra da je vrijeme da se grad i država pozovu da rade ono što je njihov zadatak, a ne usporavaju i onemogućuju razvoj. Dakle, ako svi vjeruju u to da u gradu Zagrebu treba povećati gustoću naseljenosti i da se jednostavno stanovanje ne smije izvoditi na periferiji jer to nije ni ekonomično ni ekološki onda svi prisutni trebaju zajedno djelovati i poticati i grad i državu da učini prave korake.

Situacija za kupce je nerealna a uređen sustav je ključan za daljnji razvoj

Rasprava se nastavlja na temu koliko dugo uopće možemo živjeti u ovoj krizi i neizvjesnosti obzirom na nedostupnost i cijenu radne snage, preopterećeni kanal dobave i slične izazove s kojima se ovaj sektor svakodnevno suočava. Neven Mikec ističe kako trenutno na tržištu vlada velika neravnoteža između ponude i potražnje. Budući da ponude jednostavno nema dovoljno porasli su svi inputi vezani za gradnju, no ne smijemo bježati ni od toga da ima i ekstra profita. Kaže kako je situacija za kupce prilično nerealna te da oni sada kupuju stanove za koje će se tek kasnije pokazati da li su vrijedni toga što su za njih platili. Smatra da treba poduzimati akcije kako bi se ova situacija na tržištu počela što prije smirivati iako će za to sigurno trebati neko duže vrijeme.

Tu dolazimo do potrebe za uređenjem sustava u smislu da se urbanizam kvalitetno planira i kvalitetno odrađuje, da parcele koje se stavljaju u funkciju budu promišljene, da se poradi na odnosu prema investitorima. Naglašava da investitori nisu neprijatelji te svaki dobar investitor teži za jednom sinergijom i uređenim sustavom gdje će im biti dana jasna pravila igre koja se ne mijenjaju tokom utakmice, a istodobno će se brže rješavati potrebne dozvole i ostala birokracija. Kaže da je potrebno napraviti iskorake, uvesti nova pravila kojima će se i investitore primorati da grade ono što je u općem interesu te kao primjer navodi izgradnju podzemnih garaža gdje god da se gradi. Po njemu je uređen sustav ključ svega u daljnjem razvoju i rješavanju trenutne nerealne situacije na tržištu.

Ostali sudionici rasprave slažu se oko potrebe za uređenjem sustava te smatraju kako će takav sustav uz jasna pravila olakšati poslovanje domicilnim investitorima, ali također privući i strana ulaganja, kojih se ne boje jer smatraju da je za sve dobro da na tržištu postoji zdrava konkurencija.

Marko Dabrović zaključuje da u trenutnim okolnostima jednostavno nismo zdravo tržište ni za investitore, ni za arhitekte i građevinare. Sve što dugo traje jednostavno nije efikasno. Navodi primjer gdje se u jedan njihov projekt uključio strani investitor te 12 mjeseci čeka aneks ugovora i zaključuje kako je jasno da se takve situacije na kraju ogledaju u cijenama stanova. Smatra da treba stati na kraj čekanju i 'jako bitnim' razlozima u obliku 'fali ti još jedan papir', 'još jedno osiguranje' i slično te da se na kvalitetnom regulatornom okviru treba početi raditi što prije jer u protivnom neće biti realizacije.

Što bi panelisti poželjeli kada bi ulovili zlatnu ribicu?

Za kraj ove krajnje zanimljive rasprave moderatoricu Vedranu Likan zanima što bi panelisti kada bi imali mogućnosti poželjeli od zlatne ribice da se dogodi u Hrvatskoj da projektiranje, stanovanje, gradnja i investicije budu održivi.

Margareta Zidar želi više investicija, više izvora financiranja, jasnija pravila i kako do njih doći te jednostavnije procedure. Tu također navodi i krajnjeg korisnika koji se mora osvijestiti da energetska tranzicija podrazumijeva i sudjelovanje građana i njihovu prilagodbu u svrhu stvaranja boljih uvjeta stanovanja.

Marko Dabrović se nadovezuje na već rečeno i ponavlja želju da regulatori naprave transparentne okvire i pravila. Kada sve postane jasno i vidljivo kupci će to lakše moći prepoznati i tražiti.

Domagoj Kamenski priželjkuje više sluha za dugoročne investitore, čime bi se trebali izbjeći jednokratni projekti i omogućiti stabilnija gradnja. Na listi želja su također stabilno tržište i jasno definirano zakonodavstvo.

Reguliran sustav, unutar kojeg će biti jednostavno funkcionirati i koji će omogućiti nove investicije i globalnu strategiju urbanizma, želje su koje je naveo Marin Štenglin.

Neven Mikec završava u pozitivnom tonu i kaže da je po njemu glavno da postoji jedna sinergija između sudionika, developera, investitora, grada i države. Smatra da kada svi krenu u istom smjeru i prestanu se gledati preko nišana da će se sve lakše rješavati.

Moderatorica Vedrana Likan završava raspravu objedinjenom željom ostvarenja svih njihovih želja jer one znače bolje sutra za sve nas.

Autor: Marina Čelica, dipl. oec.