Dok se čeka energetska obnova opasnost prijeti s visine

Stare stambene ljepotice od razdoblja secesije do moderne, one o kojima su napisane knjige i sačuvani zanimljivi povijesni podaci, još i danas krase naše ulice. Napola otpale završne žbuke jedva odolijevaju vremenu ukazujući kako je njihova potreba za obnovom svakim danom sve veća. Suvlasnički odnosi stanara, koji na krivi način svojataju nekretninu, kroz nebrigu o njezinoj izdržljivosti, ustrajno brane pravo da se sa njom ponašaju kako žele. Čitav odnos suvlasnika prema vlastitom krovu nad glavom ne ide u prilog skorim poboljšanjima, cjelovitim popravcima i obnovama, a kamoli stopostotnoj suglasnosti svih sustanara za podjelom mjerila vode ili instalacije i izgradnje zajedničke strojarnice te slijedom toga ostvarenju značajnih ušteda.

Srećom EU direktiva nas tjera da smanjujemo štetne emisije CO2, a ista nam je Unija omogućila da se prijavljujemo za dodjelu sredstava za sufinanciranje energetskih obnova. I tek kad su suvlasnici ostarjelih ljepotica shvatili kako je baš to najbolje rješenje za produžetak vijeka trajanja njihove stambene jedinice, tad se količina sredstava naglo smanjila. Kao posljedica toga već nekoliko godina u ladicama upravitelja stoje spremljeni mnogobrojni projekti energetskih obnova, nadajući se kako će neki od idućih natječaja obuhvatiti i preostale zgrade iz njihovog portfelja.

Jedan od sljedećih natječaja bit će, kako se najavljuje raspisan direktno iz Fonda za energetsku obnovu višestambenih zgrada, a od milijardu kuna polovica sredstava ići za obnovu obiteljskih kuća, dok je preostali dio određen za obnovu višestambenih zgrada.

U stambenom fondu Hrvatske postoji više kuća nego zgrada, no pitanje je koliki je omjer stanovnika u kućama u odnosu na zgrade i ne bi li takva statistika bila pravednija prilikom podjele sredstava Fonda u skorom natječaju?

Tema ovog osvrta temelji se na jednom primjeru stambene ljepotice, čije je stanje svakim danom sve ugroženije. Primjer je to s kakvim će se brojni suvlasnici zgrada moći poistovjetiti, a priča sadrži razgovor s iskusnim profesionalcima.

Na savršenoj lokaciji u Zadru, tik uz zadarski poluotok, u neposrednoj blizini svih potrebnih sadržaja, a vrlo blizu gradske plaže smještena je ljepotica građena u periodu između dva svjetska rata. Moderna arhitektura realizirana je prema nacrtu nastalom 1934. godine. Tlocrte je ispravljao inženjer Spirito Sergio, a zgrada je zatim sagrađena 1938. godine. 

Vrijednost tj. cijena kvadrata ovdje je u prirodnom porastu, baš radi smještaja u centru grada, ali i mogućnosti za iznimno uspješnim najmom za stanovanje i/ili turizam. Činjenice koje idu u prilog posjedovanju nekretnine na datoj lokaciji pomažu rastu vrijednosti prema parametrima lokacije. No s druge su strane starost i neodržavanje došli na naplatu u obliku balkonskih podesta koji se nekontrolirano odvajaju i pritom padaju po šetnici. To je ono što se i izvana vidi. Otkrivamo i ostale probleme kojima je zgrada uslijed neadekvatnog održavanja izložena. Najviše joj šteti vlaga i obilne kiše, koje dodatnim prodiranjem unutar zidova uzrokuju skupljanje i širenje materijala, a potom i otvaraju nove puteve vodi prema unutrašnjosti konstrukcije.

Unatoč svemu zgrada je još uvijek u prilično dobrom stanju a od iznimnog bi značaja bila sredstva za energetsku obnovu, kojima će se spriječiti daljnje štete i osigurati energetske uštede.

Kako bismo pobliže utvrdili stvarno stanje stvari, odlučili smo razgovarati sa ključnim ljudima: predstavnikom upravitelja Nova suha, Milošem Radulovićem. Osim njega ugostili smo i Tonćija Marinovića, predstavnika koji na području Dalmacije zastupa ROCKWOOL kamenu vunu, jedan od traženijih izolacijskih materijala kad su obnove u pitanju.

Na naše pitanje treba li, kada i koje balkone sanirati, Radulović objašnjava da ih treba sanirati sve i to jučer. Prvo i glavno pitanje glasi s kojim ih sredstvima sanirati? Polovična rješenja i parcijalni popravci zapravo predstavljaju velik gubitak novaca kojim se ne rješava ništa.

-Problem balkona se dogodio uzrokovan lošom ili nikakvom hidroizolacijom s gornje strane balkona i lošom keramikom, također s gornje strane balkona. Ovo što otpada dolje uzrokuje voda koja prolazi gore. Ne treba tu biti jako pametan, što je zgrada starija suvlasnici bi trebali plaćati veću pričuvu. To znači da mi hitno moramo ići u ozbiljno povećanje pričuve, jer se događa to da bi svi željeli nešto popravljali, a ne pitaju se kojim sredstvima, kako i odakle?

Ozbiljno plaćanje pričuve značilo bi 5-6 kuna po kvadratu. S tom visinom pričuve ćemo vrlo brzo akumulirati sredstva, a budemo li morali podići kredit, za tu potrebu ćemo imati određeni iznos na računu. -

Koliko često žbuka s balkona pada?

Pada često. Padne dio po dio i obično pada nakon ljeta, pri početku prvih kiša. Ljetno vrijeme jako isuši materijal te se kod pojave prvih kiša jednostavno raspukne. Taj se scenarij ponavlja svake godine. Krpanje tih balkona na trenutni način čisto je bacanje novaca i to onih koje ni nemamo, a ono što imamo uzaludno trošimo na krpanje balkona.

S postojećim sredstvima balkone ne može sanirati nitko, a odgovorni smo ako se nekom nešto dogodi. Zgrada ima policu osiguranja štete prema trećima, ali što nam to znači ako nekog nešto ubije?

To nije jeftin sport, ali je nužan. Meni je jako žao ako to netko ne može platiti. Ali, ako si to ne mogu priuštiti, neću živjeti u tom stanu na toj lokaciji.

Što biste vi predložili kao rješenje za obnovu i sanaciju balkona?

Najprije je potrebno riješiti uzrok, a to je gornji dio i tek onda sve ostalo. U projektu za energetsku obnovu smo se i toga dotakli. Za početak potrebno je skinuti gornje slojeve, postaviti nove hidroizolacije, novu keramiku i nove limene okapnice za odvod vode. Kad se to završi treba podglede balkona otući i iznova napraviti.

Generalno, ti balkoni neće se popraviti sami od sebe, već će postajati samo opasniji i sve veći problem. Ja sam tu kao upravitelj bitan i nebitan. Danas je upravitelj Nova suha, a sutra može biti bilo tko. Ja mogu tu biti kao stručna podrška, ali u konačnici odluke donose suvlasnici.

Što kažu suvlasnici?

Jako je teško razbiti barijeru „to bi trebao netko”, pitam tko je taj netko?

Ako prodajem stan tada tražim 200.000 eura, a kad se moj balkon raspada onda to treba riješiti netko?

Taj netko smo mi, a to su suvlasnici. Još je jedan problem što se ljudi niti ne znaju ponašati niti funkcioniraju u suvlasničkoj zajednici. Suvlasnička zajednica ima svoja pravila kojih se trebamo svi pridržavati, a što se tiče održavanja zgrade upravitelj je taj koji je podrška, ali nekretnina nije u vlasništvu upravitelja. On je odabran kako bi obavljao poslove sa sredstvima suvlasnika.

Koje su najopasnije ideje suvlasnika prilikom adaptacije stanova?

Pokazalo se da je jedna od najpogubnijih ideja rušenje ili bilo kakvo prodiranje kroz nosive zidove u zgradama. Osim toga ideja za povećanjem broja sanitarnih čvorova u odnosu na postojeće instalacije jako je loša, a evo i zašto. Imamo recimo stan od cca 100 kvadrata koji je predviđen za recimo četvero ljudi. Napravite li u tom istom prostoru dva stana od 50 kvadrata i unutra uselite duplo više ljudi, na instalacije koje su već ionako kritične, može doći do začepljenja instalacija.

Sad zamislite situaciju da umjesto 9 stanova u zgradi dobijete 18 stambenih jedinica, a na koje se teoretski nikako ne možete upisati. Nije mi drago kad se ide u ovakve zahvate.

Koje su stanarske fiksne obveze iz pričuve te da li se cijena usluge upravitelja također povećava povećanjem pričuve?

Najprije valja znati da visinu pričuve prema zakonu određuje natpolovična većina suvlasnika. Dvije su vrste troškova koji se podmiruju iz pričuve.

Održavanje se dijeli na tekuće održavanje i investicijsko održavanje. Kod tekućeg održavanja tu su sitni popravci i ličilački radovi, dok obnova već ulazi u investicijsko održavanje. I za jedno i za drugo održavanje vama je potrebna suglasnost nadpolovične većine.

Kad plaćate nisku pričuvu, gotovo cijeli iznos pojede fiksni trošak. Ljudi zatim imaju stav da nešto plaćaju i da ništa s tim ne mogu. No kad se poveća pričuva, fiksni trošak, pa tako i trošak upravljanja zgradom, ostaje isti, a iznos raspoloživ za investicije se povećava. Najgora je niska pričuva, koja se kreće oko 2kn po m2, jer tada ne ostaje gotovo ništa na računu osim plaće za čistačicu.

Među ljudima vlada svijest da oni plaćaju pričuvu meni. No jedini prihod upravitelja je naknada za upravljanje. Prihod upravitelja je fiksni trošak, koji je nepromjenjiv prilikom povećanja pričuve. Dakle naknada upravitelja je uvijek ista, a akumulacija sredstava je u tom slučaju veća.

„Kolko para tolko muzike”

Većinu stanova vlasnici su nekad dobivali besplatno, a onda još pored toga nisu u stanju platiti pričuvu. Starijoj populaciji je jedino bitno da što manje nešto plate i da sve stoji dok su oni tu. Krajnje je vrijeme da se promijeni razmišljanje „Ja nemam za pričuvu, ali živim sam u 100 kvadrata u centru grada, na Relji.”

Također je i zarada od turizma ogromna, svi iznajmljuju, a kad treba platiti pričuvu sve je drama i sve im je skupo.

Prije četiri godine obnovili smo nekoliko zgrada u Zadru te danas nemam pojma da te zgrade postoje, užitak je raditi tek poslove manjih popravaka.

Možete nam ukratko predočiti ključne probleme zgrade na Relji?

Prvo su balkoni, sljedeće fasada i krov , zatim instalacije vode i odvodnje.

Generalno ćemo teško doći u poziciju potpune rekonstrukcije jer bi to značilo da zgradu treba kompletno iseliti, a to je recimo radio Beč. U Beču su betonirali novi plašt s unutarnje strane, što je kod njih zakonski određeno.

Po mom mišljenju teško ćemo doći u tu fazu, ali trebamo doći u poziciju da saniramo zgradu kako bi njen vijek trajao čim duže jer ona sada propada drastično. Sa zahvatima energetske obnove građevini produžujemo vijek.

Fasada

S obnovom pročelja također produžujemo vijek zgradi, a uz to štedimo energiju. No, stavimo to na stranu i pogledajmo raspadajuće dvorišno pročelje. U tom raspadanju voda još više ulazi i prodire unutra, pa je dovoljna jedna noć u prvom mjesecu u minusu kada vlaga smrzne, tada se led širi i zid puca još više.

Također, zimi može ponovno doći do padanja balkonskih podesta, jer je led mnogo veći problem od kiše. Kad voda smrzne, led se iznutra širi i sve lomi.

Što mi sve sprječavamo s novom fasadom?

Pravilnom izolacijom fasade sprječavamo dolazak vlage, odnosno vode u te kritične prostore. To je ono osnovno. Što se tiče dosadašnjih intervencija na fasadi, ona je nekad malo bojana i to je sve.

S eventualnom energetskom obnovom rješavamo jako puno. Rješavamo krov, zatim fasadu, a prilikom sanacije fasade riješilo bi se i balkone.

Ja sam pobornik energetske obnove jer mi uz uštedu energenata saniramo, odnosno rekonstruiramo svoju zgradu. Za taj investicijski zahvat nam netko daje 60% sredstava. Ušteda i ugoda življenja su konačan rezultat.

Na žalost u zadnjem krugu su samo 92 zgrade od 724 prošle natječaj na nivou cijele Hrvatske, a od toga samo dvije u Zadru.

Preostalih 40%, koliki god da jesu, idu preko kredita. Mi smo zatim sa zgradom završili što se tiče većih izdvajanja za sljedećih 10-15 godina. Možemo se baviti manjim kozmetičkim popravcima, jer smo riješili krucijalni problem.

Za tih 40% nama treba povećanje pričuve na 5 kuna, a kada bismo plaćali 100% iznosa bilo bi potrebno povećanje pričuve na 12 kn. Ako se to ne dogodi, ovi stanovi neće biti pogodni za život, ljudi toga trebaju postat svjesni čim prije.

Bojim se da se nema vremena čekati, ova zgrada je opasna, a rješenje postoji, znanje i tehnologija postoji, dokumentacija je spremna, financije ne bi trebale biti toliko veliki problem. S fondovima ili bez, ovu zgradu treba obnoviti već jučer!

Tonći Marinović prodajni savjetnik tvrtke ROCKWOOL kazao je što je sve potrebno napraviti kako bi se fasada kvaliteno obnovila.

Ako otpadaju komadi zgrade koja se nalazi u centru grada i prijeti opasnost prolaznicima, nebitno je ide li se u obnovu kreditom ili sufinanciranjem. Sigurno se mora hitno sanirati ovojnica, a raditi nešto na fasadi bez da se postavi toplinska izolacija bila bi velika greška.

Razumljivo je da uvijek u zgradama stanuju pojedinci koji će biti protivnici obnove iz nekih svojih razloga, ali u principu gotovo svi već jako dobro razumiju da će kroz obnovu najprije ostvariti energetske uštede, poboljšati si uvjete života ali i bitno povećati vrijednost same zgrade.

Kako biste Vi pristupili ovoj sanaciji?

Na primjeru ove zgrade možemo reći da najbolje rezultate daje kompletna sanacija, dakle izolacija ravnog krova, fasade i zamjena prozora.

Možete li nam opisati korake koji prethode postavljanju fasadne obloge?

Tek u trenutku kad radnici stavljaju skelu, tek tada se otkriva pravo stanje stvari. Naime, to je trenutak u kojem se uzima čekić i skidaju se svi oni slojevi koji nisu čvrsto priljubljeni na fasadu.

Otucanje starih dijelova obavezno prethodi izradi fasade, a obavezan korak je i čišćenje. Lijepite li izolaciju na neopranu fasadu ljepilo neće prijanjati, a kad se prethodno dobro očisti, tada ljepilo ulazi, penetrira u fasadu. Dakle, prvi korak je skidanje oštećenih slojeva, a zatim se fasada sanira reparaturnim mortovima. Kad se površina sanira, točnije učvrsti, tada se postavljaju slojevi nove fasade.

Da naglasim, tek nakon što se se kvalitetno odrade ove predradnje može se krenuti u sanaciju fasade kako spada. Ako ne napravite sve predkorake kvaliteta će biti upitna.

Recimo, podesti balkona nisu stabilni i trebaju se potpuno sanirati reparaturnim mortovima, a na to se zatim lijepi fasada. Potrebno je ispuniti međukonstrukciju čvrstim materijalom koji se veže na donji dio, na što se zatim lijepi izolacija.

Kolika debljina vune je potrebna za izolaciju ovojnice?

Izolacija ovojnice kamenom vunom debljine 10 cm bit će dovoljna za ovakav objekt. Pritom je vrlo bitno napraviti proračun tiplanja mehaničkim pričvrsnicama, jer to ovisi o opterećenju vjetrom i nosivosti odabrane pričvrsnice. Postavljanju izolacije predhodi kvalitetna hidroizolacija oko prozora, kao i izmjena klupica na postojećima. A kad se već mijenja fasada, poželjno je mijenjati i prozore. Šteta je da se zgrada poput ove, na ovakvoj lokaciji, ne podigne na jednu višu razinu i kvalitetom ugrađenih materijala i razinom ugode.

Kako pristupiti obnovi ravnog krova?

Ako krov nije izoliran to je kao da bacate novac u vjetar, jer jako velika količina topline se gubi kroz neizolirano krovište. Ovisno kako planirate korisiti krov, hoće li biti neprohodan ili prohodan, tako morate vidjeti s projektantom što i kako odraditi.

Primjerice, na ravni krov možete postaviti 15 cm vune te odgovarajuće završne slojeve kako biste povremeno mogli šetati po površini. Osim vune možete koristiti i neke druge materijale, ali smatram da treba razmišljati o sigurnosti, odnosno o otpornosti na vatru materijala koji se koriste. Osim toga, ukoliko će doći do povećanja visine krovne ploče, potrebno je i prilagoditi visinu ograde.

Tko je zadužen za provođenje projekta?

Za kvalitetnu provedbu projekta zaduženi su nadzor, projektant i izvođač.

Prilikom izbora izvođača treba uzeti u obzir da se ne gleda isključivo najmanja cijena izvođenja već kvaliteta. A mi smo uvijek tu ako treba pomoći nekim savjetom oko odabira materijala, izvedbe nekog detalja ili pojašnjavanja koje prednosti nudi kamena vuna, a sve kako bi jednom sutra ova nekadašnja ljepotica zasjala svojim punim sjajem.

Autor: Andrijana Jurin, dipl. oec.

Podršku ovom članku dala je tvrtka ROCKWOOL ADRIATIC d.o.o.