Kako će stranci kupovati poljoprivredna zemljišta od 2023.?

U prošlosti su Hrvati često sanjali o kupovini kuće na obali Francuske, Italije ili pak u blizini sjevernih obala Norveške. Vjerojatno su i danas nekima od naših sugrađana takve nekretnine želja i san. Međutim, sve smo više mi kao država san stranaca pri kupovini svoje nekretnine i kuće za odmor i taj trend posljednjih godina učestalo raste. Stoga se nameće pitanje kako stranci mogu postati vlasnici nekretnine u Hrvatskoj s posebnim naglaskom na državljane unutar Europske Unije?

Osnovno načelo koje se primjenjuje za strance u pogledu stjecanja nekretnina u Republici Hrvatskoj i koje je temelj jest uzajamnost. O njegovom postojanju u konkretnom slučaju odlučuju državna tijela u upravom postupku, konkretno ministarstvo zaduženo za pravosuđe i upravu. Ipak, kada smo 1. srpnja 2013. godine ušli u Europsku Uniju, kao samostalna država, proširili smo svoju obitelj. Na članove obitelji uvijek se primjenjuju drugačija pravila.

Ulaskom Hrvatske u zajednicu europskih država postali smo dio zajedničkog tržišta. Sukladno tome, od toga dana državljani zemalja članica Europske Unije mogu slobodno kupovati nekretnine u Hrvatskoj. Isto vrijedi i za pravne osobe sa sjedištem na području država članica Unije. Ukratko rečeno, od ulaska Hrvatske u Europsku Uniju fizičke i pravne osobe s područja Unije imaju izjednačen položaj kao državljani Hrvatske i kao pravne osobe sa sjedištem u Hrvatskoj, bez ikakve potrebe utvrđivanja uzajamnosti. Zajedničko tržište te sloboda kretanja kapitala i ljudi su neke od osnovnih postavki ove zajednice država te je time razumljivo da svi državljani te sve pravne osobe unutar Unije mogu slobodno kupovati i prodavati nekretnine.

Shodno tome, svjedoci smo kako velik broj nekretnina na hrvatskoj obali posjeduju sami stranci te kako je njihovo prisustvo kao investitora u gradnji novih stambenih objekata sve češće. Velik broj građana Unije je desetljećima dolazio na ljetovanje diljem naše obale pa se povećanje njihovog vlasništva u domaćim stambenim jedinicama dogodilo kao prirodan slijed događaja. Uvođenje eura kao valute u našoj zemlji od 1. siječnja 2023. godine dodatno će pojednostaviti kupnju i prodaju nekretnina zbog izostanka dosadašnje konverzije.

Međutim, od svega prethodno navedenoga postoji jedna kategorija koja je iznimka i za koju u ovome trenutku vrijede drugačija pravila, a to su poljoprivredna zemljišta.

Vlasništvo stranaca nad nekretninama u Hrvatskoj te što se mijenja 2023. godine?

Naš zakonodavac je u samom Zakonu o poljoprivrednom zemljištu jasno naveo da je poljoprivredno zemljište dobro od posebnog interesa za Republiku Hrvatsku te da kao takvo uživa njezinu posebnu zaštitu. Slijedom toga, osnovno je pravilo da strane fizičke i pravne osobe ne mogu biti nositelji prava vlasništva na poljoprivrednom zemljištu u Republici Hrvatskoj. Naravno, to se suprotstavlja osnovnom načelu naše europske obitelji da je tržište zajedničko i da imamo slobodu kretanja kapitala, ljudi i dobara. Ulaskom Hrvatske u Europsku Uniju dogovorili smo odgodu izjednačavanja fizičkih osoba i pravnih osoba s europskog područja u pogledu poljoprivrednog zemljišta s hrvatskim fizičkim i pravnim osobama.

Tražili smo to uslijed prilagode naše poljoprivredne politike i gospodarstvenika europskom tržištu, uslijed nesređenih zemljišnih knjiga, katastarskih podataka te uslijed velikog broja nesređenih vlasničkih odnosa. S druge strane, određen broj državljana Hrvatske tradicionalno i već generacijama živi od svojih poljoprivrednih gospodarstava koje je trebalo urediti, prilagoditi europskim pravilima i europskom tržištu.

Jesmo li vrijeme odgode dobro iskoristili za sređivanje vlasničkih odnosa i prilagođvanje tržištu vrijeme će pokazati, no vrijeme odgode istječe 30. lipnja 2023. godine?

Od toga dana prodaja poljoprivrednih zemljišta otvara se prema svim građanima unutar Europske Unije. Mogućnost odgode primjene ovakvog pravila za državu više ne postoji. Ipak, država je trenutno važećim Zakonom o poljoprivrednom zemljištu predvidjela za sebe pravo prvokupa poljoprivrednog zemljišta većeg od 10 hektara u kontinentalnom dijelu države te većeg od 1 hektara u priobalnom dijelu države i to sve po tržišnoj cijeni. Prodavatelj je slijedom toga dužan zemljište koje želi prodati prvo ponuditi državi, na što se državno tijelo očituje prodavatelju. Ako država ne iskoristi svoje pravo prvokupa, zemljište se može prodati, ali ne po cijeni nižoj od one koja je već ponuđena državi. U kojem postotku će istek odgode za prodaju poljoprivrednih zemljišta fizičkim i pravnim osobama s područja Europske Unije te širenje kruga potencijalnih kupaca dovesti do povišenja cijene poljoprivrednih zemljišta u Hrvatskoj, tek nam slijedi vidjeti.

Možemo zaključiti da nam 2023. godina donosi velike promjene. Kao prvo, uvođenje eura kao valute što će dati novi vjetar u leđa događanjima na tržištu nekretnina kod nas, a potom i otvaranje kupovine poljoprivrednih zemljišta građanima Europske Unije sredinom godine. S ove točke gledišta, pri kraju 2022. godine čini se da će naše tržište nekretnina iduće godine zasigurno biti vrlo živo.

Zakon o poljoprivrednom zemljištu možete u cijelosti pročitati na www.poljoprivredno-zemljište.hr

AUTOR:
Josipa Razlog, mag.iur., predavač pravne grupe predmeta.

Edukatorica i savjetnica za pokretanje i vođenje poslovanja. Edukatorica pravnog okruženja poslovanja u turizmu.

Kontakt: +38598808239