Kako ugovoriti izvedbu gradnje s izvođačem?

Što je recept za uspješno izgrađenu kuću ili zgradu? Investitor koji je uložio pažnju, vrijeme i novac u sve korake koji prethode izvedbi, projektant koji je savjesno i detaljno izradio izvedbeni projekt i troškovnik, izvođač koji gradi kvalitetno i u skladu s projektom, i nadzorni inženjer koji poznaje projekt i pažljivo i nepotkupljivo nadzire izvedbu. 

Sve to je nužno, ali ima još nešto jako bitno, a to je da svi oni teže istom cilju: kvalitetnoj građevini. Svatko ima svoje razloge za to: uživanje u prostoru, zarada, ugled koji će donijeti nove poslove, dobrobit za prirodno i društveno okruženje i/ili unutrašnje zadovoljstvo dobro urađenim poslom. 

No zajednički cilj je ključan jer izvedba u pravilu donosi i izazove koji nisu bili predvidivi, a u takvim je situacijama nužno sjesti za stol i dogovoriti se. To je puno lakše kad postoji zajednički cilj i kad prijedloge i mišljenja možemo vrednovati po tome koliko doprinose tom cilju.

Što je sve potrebno prije traženja ponude izvođača?

Međutim, nema ni smisla ni potrebe prepuštati izvedbu izazovima na licu mjesta. Većina toga se može unaprijed isplanirati i definirati. Cijeli proces projektiranja služi upravo tome. Prvo ste imali ideju što biste htjeli graditi, zatim ste je ispričali arhitektu i uz njegovu je pomoć razvili u idejno rješenje koje je bilo dovoljno detaljno da pouzdano kažete „da, to je zgrada kakvu hoću“. No ta je razina detaljnosti jako niska. 

Možda onaj drveni stup koji vam se svidio na arhitektovoj slici zapravo treba imati presjek 10x12 cm, a ne 10x10 cm da bi zadovoljio propisani faktor sigurnosti. Zato se nakon idejnog rješenja/projekta radi glavni projekt, koji sadrži i arhitektonski projekt, i projekt uštede energije, i konstrukcije, i grijanja, hlađenja i ventilacije, i vodovoda i odvodnje, i elektrotehničkih instalacija, a po potrebi i dodatne projekte. 

Na temelju toga možete ishoditi građevinsku dozvolu i prijaviti građenje. I tu je problem jer - osim za najjednostavnije građevine - nije pametno graditi samo na temelju glavnog projekta.

Što definira izvedbeni projekt?

Kao što mu samo ime govori, izvedbeni projekt je projekt na temelju kojeg bi trebalo izvesti građevinu. On detaljno razrađuje glavni projekt i time daje precizne upute izvođaču i povećava vjerojatnost da ćete imati kvalitetnu građevinu. Primjerice, definira kakvim i kolikim čeličnim pločicama i vijcima drvena greda treba biti spojena s onim stupom od 10x12 cm. Definira i veličinu i položaj svakoga komada armature u armirano-betonskoj konstrukciji. Ako ste za malo složeniji primjer, pogledajte spoj krova sa zidom na detaljnom nacrtu u mjerilu 1:5 (20 puta detaljniji od nacrta 1:100 u glavnom projektu!).

Primjer razrađenog arhitektonskog detalja za izvedbu ventiliranog krova

Krovni pokrov od falcanog lima, koji može zaštititi krov ovako malog nagiba, izvodi se na plohi od dasaka pričvršćenih za drvene rogove (kose grede). Između i ispod rogova nalazi se toplinska izolacija, a ispod nje je parna brana - folija koja sprječava da vodena para iz prostorije uđe u izolaciju. Budući da malo vodene pare uvijek uđe, bitno je da ona može izaći van iz izolacije, inače će se izolacija natopiti vlagom pa će prestati djelovati, a može se i pojaviti plijesan te doći do truljenja drvene konstrukcije. 

Zato postoji zračni prostor između izolacije i dasaka. U taj prostor ulazi zrak na strehi zgrade i izlazi na vrhu krova te tako uklanja vlagu. Uz to, takav se ventilirani krov (i prostorija ispod njega) teže pregrije ljeti, a zimi je manja vjerojatnost da će se topiti dio snijega koji je neposredno na limu, što bi moglo stvoriti nakupljanje vode pod zaleđenim snijegom koja nema kamo oteći pa prolazi kroz limene spojeve (falceve). 

Ali što ako se vrh krova nižeg dijela kuće nalazi uz zid višega dijela kuće? Treba smisliti spoj krova i zida koji će omogućiti da zrak može izaći iz ventilirane šupljine, što znači da krov mora biti malo odmaknut od zida. Istovremeno, u taj razmak (dakle u kuću) ne smije ući kiša, snijeg, lišće itd. Zato niži krov ima vertikalni dio koji se penje uz zid, i tek se tu izvodi otvor, ali i taj otvor mora biti natkriven. Drvena konstrukcija koja sve ovo omogućuje pritom ne smije eliminirati sloj toplinske izolacije zida, inače će zid u tom dijelu biti hladan (stvorit će se tzv. toplinski most) pa će nastajati plijesan, a s vremenom može nastati i građevinska šteta u zidu.

Troškovnik

Ovo je jedan od niza detalja kakvi se razrađuju izvedbenim projektom. Tek za tako razrađen projekt mogu se precizno utvrditi i količine potrebnih građevinskih materijala. Troškovnici koji se rade na temelju idejnih rješenja za potrebu dizanja kredita neizbježno su neprecizni. Tek se na temelju izvedbenog projekta mogu izraditi precizni troškovnici. U troškovniku su opisane količine građevinskih materijala/proizvoda, ali su i tekstualno opisani radovi. 

Nije svejedno je li u cijenu soboslikarskih radova uključena zaštita cjelokupnog prostora kartonom i najlonom, niti je li u cijenu skidanja površinskog sloja tla uključen odvoz materijala. Ako nešto nije prisutno u nacrtima ili tekstu, neće biti ni uključeno u ponudu i izvedbu (osim ako mora biti po pravilu struke ili propisu).

Kako zatražiti ponudu izvođača?

Da biste dobili preciznu ponudu od izvođača, trebate izvođaču poslati izvedbeni projekt i troškovnik bez cijena, a izvođač će u troškovnik upisati svoje cijene, i to posebno za svaku stavku, od iskopa za temelje do silikoniranja spojeva keramičke obloge u kutovima kupaonice. Ako vam izvođač da samo cijenu za cijelu kuću, nećete moći procijeniti je li precijenio neku vrstu rada, niti ćete imati kontrolu nad troškovima ako tijekom izvedbe dođe do neke izmjene u odnosu na troškovnik.

Kad odaberete ponudu koja vam daje najbolji omjer cijene i kvalitete, ugovor koji ćete sklopiti s izvođačem (najbolje uz pomoć odvjetnika!), treba se pozivati na izvedbeni projekt, troškovnik i ponudu. I treba specificirati rok izvedbe, garantni rok, postupak u slučaju neopravdanog kašnjenja (umanjenje cijene), postupak u slučaju grešaka tijekom izvedbe (otklanjanje grešaka o trošku izvođača, uključujući eventualno rušenje i ponovnu izvedbu dijelova građevine) i postupak u slučaju da vi morate pauzirati projekt.

Ne zaboravite, u gradnji se ništa ne podrazumijeva. Sve se mora doslovno nacrtati, potom i opisati, i pronaći izvođača koji je voljan proučiti cjelokupnu dokumentaciju i razgovarati s vama kao s partnerom. A najbolji se rezultati postižu ako projektant i izvođač komuniciraju još tijekom projektiranja (integrativno projektiranje): Kad svatko pridonosi svojim znanjima i iskustvima, imajući u vidu da su svakom izvođaču neke stvari lakše, a neke teže za izvesti, projekt može biti tako prilagođen da ga izvođač može izvesti pouzdanije i povoljnije, a bez gubitka kvalitete.