Kako prepoznati kvalitetan stan prije kupnje i na koje nedostatke nekretnine pripaziti?

Osim kvadrature i lokacije bitno je obratiti pozornost i na druge pokazatelje kvalitete stana prije donošenja konačne odluke o kupnji. 

Materijali kojima je nekretnina građena

Vrlo je važno kojim materijalima je građena zgrada. Nakon potresa 2020. kupci se mnogo češće odlučuju na kupovinu stana u armirano betonskoj zgradi. No opeka i porobeton također su kvalitetna opcija, dok je montažna gradnja s drvenom konstrukcijom prilična novost u stanogradnji. Važno je znati kako je projektiranje i gradnja svakim od navedenih materijala sigurna protiv potresa, pošto se u Hrvatskoj građevinska dozvola dobiva na temelju protupotresno projektirane zgrade. No to vrijedi za sve nekretnine projektirane nakon 1964.

Za građevine starije od 1963. bitno je sagledati njihovo stanje, točnije jeli na njima rađena energetska obnova plašta, a to znači svih vanjskih zidova i krovišta. Ovaj postupak je značajan za očuvanje postojeće konstrukcije, radi smanjenja šteta nastalih prodiranjem vode kroz vremenom dotrajale materijale.

Prilikom donošenja odluke o kupnji možete angažirati i stručnu osobu iz područja građevinarstva poput sudskog vještaka za graditeljstvo, čiji je osnovni posao procjena nekretnina i vještačenje nad nedostacima nekretnina.

Kad smo saznali kakva je kvaliteta gradnje, još je nekoliko bitnih stavki o kojima vrijedi voditi računa prilikom kupnje nekretnine. 

Sustav grijanja/hlađenja i dnevna svjetlost

Kako je osmišljen sustav grijanja/hlađenja i ima li vaša zgrada cjelovite instalacije bitna je stvar. Naime, mnogo je ugodnije živjeti u stanu u kojem ne morate razmišljati o ovoj stavci. Ako ste u prilici investirati nešto više novaca razmislite o postavljanju podnog, zidnog ili stropnog grijanja i hlađenja s toplinskom pumpom. S tim da je za starije i neobnovljene zgrade mudro toplinski izolirati stan s unutarnje strane na vanjskim zidovima. Osim toga renovacija je i odlična prilika za akustična rješenja u stanu.

Poželjno je također da su vaši kvadrati osvijetljeni sunčevom svjetlosti, a ako nisu te smatrate kako imaju odličan potencijal za turizam, sa dobrom rasvjetom i akustikom apartman će dobivati odlične recenzije.

Ono što će vam za miran san i ugodan dan još biti potrebno jest minimalna udaljenost od 20m od obližnjih zgrada. Nije velik problem ako tek jedan dio stana gleda u drugu zgradu i ako je u pitanju samo kupaonica, hodnik ili kuhinja. No nikako se nećete ugodno osjećati ne mognete li u čitavom stanu stvoriti dovoljno intime.

Glavna ili sporedna prometnica?

Blizina glavne prometnice umanjuje udobnost stanovanja, a opet to ovisi i o razini prometa i buci koja dolazi s ceste. Ono što će biti još veća smetnja je neposredna blizina zavoja i križanja, radi kojih će vam neugodan zvuk kočnica unositi stres. Ako se recimo radi o nekretnini za turistički najam, koja je locirana na atraktivnoj lokaciji vrijedi prihvatiti i ovaj nedostatak koji se prilično može otkloniti dobrom zvučnom izolacijom iznutra i novim prozorima.

Kad smo došli do prozora, ako su novo zamijenjeni i na zidovima se stvaraju gljivice radi slabog prozračivanja, od velike će koristi biti ugradnja ventilacije kao mehanička pomoć u izmjenama zraka bez stalnog provjetravanja.

Instalacije se ne vide ali su bitne

Svakako provjerite u kakvom stanju su vaše instalacije struje te imate li dovoljno utičnica i razvedenu rasvjetu za sve današnje potrebe. Osim toga instalacijske cijevi za vodu i odvodnju također mogu biti dotrajale pa je jako mudro i njih zamijeniti ako imate u planu adaptaciju. Nemojte pritom štedjeti, jer ćete mnogo više platiti zamjenu cijevi kad postavite nove podove i opremite novi dom.

Riječ stručnjaka

Kako bismo vam pružili još kvalitetniju podlogu za prvi korak u donošenju odluke pri kupnji vaše nekretnine, upitali smo sudskog vještaka i procjenitelja nekretnina o tome što je njegov posao kod procjena nekretnina.

Prvi korak je provjera dokumentacije stana, a pritom vam može pomoći iskusan agent za nekretnine, pravnik ili procjenitelj nekretnine.

Nakon ovog važnog koraka postoje određene stavke koje pospješuju ili umanjuju udobnost življenja te samim time uvećavaju ili umanjuju ukupnu vrijednost vaše nekretnine.

Primjerice jedna od prvih stvari koju procjenitelj pregledava prilikom ulaska u prostor je visina stana. Po trenutno važećim normama obračuna, korisna vrijednost površine stana obračunava se po koeficijentu 1,0 za visinu od minimalno 2,60m. Isti koeficijent se uzima za visinu sve do 5 metara. Neformalno, ekskluzivniji stanovi se rade s visinama od 2,7-3,0 m. Jedna od velikih prednosti starijih zgrada je visina od 3 do 4m, a koja ipak nije dovoljna za galerijske prostore kako se često navodi u oglasima. Galeriju je poželjno raditi na visini od minimalno 4,5-5 m. No i to ovisi o konstrukciji i na koji ćemo zid osloniti nosivost, jer starije zgrade imaju i taj nedostatak.

Kod obračuna vrijednosti stana uzimaju se sljedeći elementi :

Starost, odnosno obnova stana. Ako primjerice postoje bilo kakvi građevinski nedostaci poput otpale žbuke sa zida, curenja vode, vlage, bilo kakvih građevinskih šteta, to će umanjiti vrijednost vaše nekretnine. Ovdje se može ubrojiti i zastarjelost funkcionalnosti prema današnjim potrebama življenja.

Visina kata, od prvog do predzadnjeg kata nalaze se stanovi najveće vrijednosti. Vrijednost stana pada u odnosu na stanove u istoj stambenoj jedinici ako se stan nalazi u podrumu, prizemlju ili na zadnjem katu. Vrijednost se također umanjuje za stanove na prvoj etaži iznad kafića, poslovnog prostora ili iznad garaže kod nedovoljno zvučno izolirane etaže. Osim toga loše zvučno izolirani zidovi i međukatna konstrukcija općenito umanjuju vrijednost nekretnine.

foto: Ivan Čorić

S obzirom na orijentaciju u prednosti su stanovi orijentirani jugoistočno do jugozapadno, dok će stan orijentiran od sjeveroistoka do sjeverozapada imati umanjenu vrijednost, a sama orijentacija stana gleda se po poziciji dnevnog boravka. 

Ukupna sređenost nekretnine isprepletena sa starošću i obnovom igra važnu ulogu. No sama unutarnja uređenost nekretnine izaziva emotivan dojam na kupca nekretnine ali nije predmetom usporedbe. Stan uređen kvalitetnim materijalima i urednog izgleda prije će izazvati želju za vlasništvom nad njime, no taj je parametar subjektivan i stoga nije relevantan prilikom procjene vrijednosti.

Vrlo je teško obuhvatiti sva pitanja koja se tiču procjene vrijednosti, posebno ako uzmemo u obzir to da svaka nekretnina ima svoje ukupne specifičnosti koje su bitne, ali za stvarnu procjenu vrijednosti kupovine i donošenje konačne odluke najbolje je pozvati stručnu osobu koja će se pozabaviti svim specifičnostima vaše buduće ili sadašnje nekretnine.

Zapamtite, kupnja nekretnina je vrlo emotivan proces i uključivanje stručne osobe u proces donošenja konačne odluke pomoći će vam da realnije sagledate vašu novu investiciju.