Ivan Vadanjel: Suosnivač Otvorene arhitekture o pokretanju prve stambene zadruge u Hrvatskoj
- Foto: Zadruga Otvorena arhitektura
Zamislite zgradu u čijem ste projektiranju sudjelovali kao njezin budući korisnik. Zajedno s ostalima sustanarima donijeli ste pravila kako će izgledati vaš suživot u njoj. Imate zajednički dnevni boravak ili možda terasu gdje se međusobno družite, feštate, organizirate radionice i igraonice, vrt u kojem uzgajate hranu, uskačete u pomoć jedni drugima kad zatreba... Jedna takva stambena zajednica, prva u Hrvatskoj, trebala bi niknuti u doglednoj budućnosti u Križevcima, projektu arhitektonske zadruge Otvorena arhitektura i partnera.
Zadruga trenutačno broji osam članica, a na razvoju zadružnog stanovanja u Hrvatskoj usko surađuje s kolegama iz Zadruge za etično financiranje te Europske zadruge MOBA Housing SCE. Zajedno čine tim arhitekata, ekonomista, sociologa, istraživača, pravnika i organizatora zajednice koji pruža stručnu podršku jedinicama lokalne samouprave (JLS) i zainteresiranim građanima za implementaciju modela zadružnog stanovanja u Hrvatskoj.
O izazovima i mogućnostima razvoja stambenih zadruga u Hrvatskoj razgovarali smo s jednim od osnivača Otvorene arhitekture, arhitektom Ivanom Vadanjelom.
Što vas je kao arhitekte motiviralo da se usmjerite prema temi priuštivog stanovanja i njezinom aktivnom zagovaranju upravo kroz model stambene zadruge?
Kao arhitekti smo često primorani raditi na projektima koji su podređeni logici profita i zadovoljavanju partikularnih interesa privatnog kapitala, bez odgovornosti prema zajednici i društvu u cjelini. To nas je iskustvo, koje vjerojatno većina kolega iz struke dijeli, navelo da razmišljamo o drugačijem načinu rada koji je u skladu s našim vrijednostima.
Kako vjerujemo da je pravo na dom temeljno pravo i da nedostupnost priuštivog stanovanja produbljuje nejednakosti, istraživali smo alternative privatnom vlasništvu i u stambenim zadrugama prepoznali model koji je za građane posebno emancipatoran, za arhitekte izazovan, a uz to sjajno funkcionira kada se bazira na civilno-javnim partnerstvima.
Povezali smo se inicijativama iz regije s kojima dijelimo ciljeve i skupa udružili u Europsku zadrugu MOBA Housing SCE kako bismo zajedničkim snagama radili na prevladavanju izazova pri pokretanju projekata zadružnog stanovanja u državama regije.
Koji se pravni, organizacijski i ekonomski preduvjeti moraju ostvariti kako bi u Hrvatskoj mogli realizirati model zadružnog stanovanja?
Prema postojećem zakonodavnom okviru u Hrvatskoj ne postoje pravne prepreke za realizaciju projekata zadružnog stanovanja, no definitivno nedostaje nužno potrebnih poticaja. Smatramo da bi uvođenje pojma neprofitnog stanovanja u zakone i ključne strateške dokumente vezane za stanovanje otvorilo vrata za osiguravanje subvencija i poreznih olakšica potrebnih za brži razvoj takvih projekata, što je praksa u europskim državama u kojima ovaj model nije novost. Osim toga, uvođenjem kategorije neprofitnog stanovanja u prostorno planiranje omogućilo bi se da se pri prenamjeni poljoprivrednog ili brownfield područja određene zone rezerviraju upravo za tu namjenu.
Banke u Hrvatskoj za sada nisu prepoznale stambene zadruge, ne vole zadruge općenito, iako se radi o modelu udruživanja koji je zbog visokog društvenog kapitala otporniji na krize pa u, primjerice, jednoj Švicarskoj banke rado ulažu u njih. Ipak, vjerujemo da će se ta situacija uskoro promijeniti. Stambene zadruge uključene su u Nacionalni plan stambene politike u kojem je najavljeno uspostavljanje temelja za Revolving fond priuštivog stanovanja kojim će upravljati HBOR, a Zagreb, Split, Rijeka, Osijek i Varaždin sklopili su sporazum s Europskom investicijskom bankom za podršku razvoju priuštivog stanovanja i pristupu njegovom financiranju.
Organizacijski preduvjeti u prvom se redu odnose na stvaranje infrastrukture za vođenje i realizaciju takvih projekata, što podrazumijeva rad na duge staze. Trenutačno imamo preduvjete za pokretanje nekoliko projekata, a kontinuirano radimo na jačanju kapaciteta naših organizacija, kao i građana. Pritom želimo potaknuti i JLS-ove da ulažu u vlastito osnaživanje kako bismo zajedničkim snagama radili na mijenjaju stambenih politika i praksi u korist društva i javnog prostora.
Obišli ste brojne uspješne stambene zadruge u Europi i ugostili njihove predstavnike na svojim radionicama. Kakva su njihova iskustva i što su vam savjetovali?
U velikom broju europskih zemalja stambene zadruge predstavljaju jedan od dugoročno najkvalitetnijih i društveno najodrživijih modela priuštive stambene izgradnje te su kao takve postale uspješna alternativa dominantnom tržišnom modelu. Švicarska, Njemačka, Engleska, Nizozemska, Španjolska, Belgija..., uvjeti i konteksti zadružnog stanovanja u svim tim državama su različiti, no ono što ih povezuje je sustavna podrška lokalne ili državne vlasti te ostvaren krajnji cilj - održivo stanovanje i zadovoljni stanari.
U Zurichu je primjerice 27 % ukupnog stambenog fonda neprofitnog karaktera, dok je u Beču, u kojem postoji stogodišnja tradicija razvoja neprofitnog stanovanja, taj iznos čak 43 %, od čega je većina u zadružnom vlasništvu. S obzirom da je u hrvatskim gradovima taj postotak i više od 10 puta manji, predstoji nam dug put da ih dostignemo. No da se isplati krenuti u tom smjeru pokazuju iskustva iz Barcelone u kojoj se, nakon prvog realiziranog projekta 2019., u samo nekoliko godina već pokrenulo i/ili izgradilo na desetke novih projekata zadružnog stanovanja. Slična situacija je i u Amsterdamu koji je u svojoj strategiji zacrtao da 10 % novoizgrađenog stambenog fonda bude u zadružnom vlasništvu.
Njihova iskustva pokazuju da stambena zadruga nije samo model kojim se može doći do priuštivog, sigurnog stanovanja, nego ujedno i odličan model stvaranja inkluzivnih, solidarnih, stabilnih zajednica koje kontinuirano rade na nadograđivanju i poboljšanju svojih stambenih prostora i kvalitete života stanara.
Važno nam je bilo čuti da je najteže probiti led i da je ključno da inicijativa dolazi i odozdo - od građana i odozgo - kroz snažnu podršku lokalne i nacionalne vlasti kojoj je u interesu osigurati priuštivo stanovanje za svoje građane. Kako naši gradovi imaju poprilično ograničene financijske i organizacijske resurse za kreiranje vlastitog stambenog fonda, ulaganje u zadružno stanovanje čini se kao optimalna opcija za sve.
Vjerujemo da će, nakon što prva zadruga zaživi u praksi, postupak replikacije biti znatno brži i jednostavniji, da će zadružno stanovanje postati stvarna opcija za znatno veći broja građana, te da će se u nekoj fazi otvoriti i zanimljive mogućnosti mobilnosti između stambenih zadruga.
Kako u praksi funkcionira model zadružnog stanovanja?
Grad ili Općina putem prava građenja ustupa stambenoj zadruzi zemljište na dugoročno korištenje (period od 50-100 godina), a zadruga preuzima zadatak financiranja i vođenja gradnje te upravljanja izgrađenom stambenom zgradom.
U praksi proces teče ovako:
- JLS određuje lokaciju buduće stambene zgrade te se u suradnji sa stručnim timom izvodi studija izvodljivosti predloženog projekta,
- projekt se prezentira javnosti, a za zainteresirane građane/potencijalne stanare organiziraju se edukacijske radionice o procesu osnivanja, funkcioniranja i vođenja stambenih zadruga, nakon kojih stručni tim zainteresiranim grupama daje organizacijsku podršku u procesu formalnog osnivanja zadruge,
- slijedi provedba natječaja za dodjelu prava za korištenje gradskog zemljišta (pravo građenja) na koji se prijavljuju formirane stambene zadruge
- izabrana zadruga potpisuje Ugovor o pravu građenja te s arhitektima kreće u izradu idejnog rješenja i potrebne projektne dokumentacije,
- po ishođenju građevinske dozvole radi se poslovni plan na temelju kojeg se kreće u osiguravanje financiranja zgrade uz potporu JLS te slijedi faza izgradnje i useljenje.
Izgrađena zgrada je u kolektivnom vlasništvu stambene zadruge. Članovi zadruge, odnosno stanari, zadruzi plaćaju najamninu kojom se otplaćuje trošak kredita te troškovi režija i tekućeg održavanja zgrade. Stanarsko pravo je doživotno, a u slučaju zadovoljavanja kriterija zadruge nasljednici mogu naslijediti mjesto u zadruzi.
Kako bi se pri dizanju kredita osiguralo potrebno učešće (15-20 % ukupne investicije), stanari uplaćuju članski ulog čija je visina proporcionalna s veličinom njihovog budućeg stana. U slučaju da stanar želi odseliti iz stambene zadruge, zadruga mu vraća taj uplaćeni članski ulog, uvećan za udio otplate kredita koji je stanar uplaćivao za stanarinu, a novi stanar pod istim uvjetima dolazi u zadrugu bez obzira na kretanja na tržištu nekretnina u tom periodu.
Kakav je interes JLS-ova za vašu inicijativu?
Od početka bavljenja temom zadružnog stanovanja u Hrvatskoj, obavili smo 20-ak razgovora s JLS-ovima, održali više javnih predavanja i imali niz prezentacija na stručnim skupovima u Hrvatskoj i inozemstvu. Reakcije su uglavnom bile pozitivne, međutim tek u zadnje vrijeme vidimo i konkretne korake prema stvaranju preduvjeta za implementaciju tog modela. Taj povećani interes možemo pripisati kontinuiranom pogoršanju situacije s priuštivosti stanovanja za sve širi spektar društvenih skupina, a što je posljedično dovelo do početka prepoznavanja problema stanovanja kao jednog od ključnih kojima bi se politike na svim razinama trebale baviti.
Evidentno je kako pogotovo veći gradovi i turistička središta već godinama muku muče s nalaženjem stambenog smještaja za svoje zaposlenike i zaposlenike javnih službi, a isti problem dijeli i velik broj građana, osobito mladih obitelji. Mnoga poduzeća imaju problem što njihovi radnici ne mogu pronaći adekvatan smještaj u blizini mjesta rada pa postoji veća vjerojatnost da će odseliti u države i gradove s boljim stambenim politikama. Uostalom, problem pristupa priuštivom, kvalitetnom i sigurnom stanovanju jedan je od faktora koji doprinosi sve lošijoj demografskoj slici Hrvatske.
Model zadružnog stanovanja jedan je od konkretnih odgovora na stambenu krizu koji pritom smanjuje administrativno i financijsko opterećenje na gradove i državu te omogućava građanima aktivno sudjelovanje u rješavanju stambenog pitanja za sebe i zajednicu u kojoj djeluju.
Konkretan projekt zadružnog stanovanja pokrenuli ste u Križevcima, a sve je izglednije da će i Pula slijediti njihov primjer.
Sama ideja pokretanja stambene zadruge u Križevcima počela se dogovarati još tijekom 2019. godine. Grad je odmah prepoznao potencijal modela i pokazao veliku političku volju pa niti pandemija koronavirusa, iako je postavila cijeli niz ograničenja, nije poremetila kontinuirani rad na tome da se projekt i formalno pokrene.
S obzirom da se radi o prvom projektu tog tipa u Hrvatskoj, a stanogradnja podrazumijeva veliku investiciju i niz administrativnih i pravnih radnji, bilo je potrebno napraviti detaljnu pripremu prije nego što se uopće moglo razmišljati o realizaciji samog projekta stambene zadruge. Tu smo pripremu uspjeli napraviti kroz projekt "Poticanje razvoja zadružnog stanovanja u Hrvatskoj” koji je sufinancirala EU. Nositelj projekta bila je Zadruga Otvorena arhitektura, a partneri na projektu Grad Križevci i Zadruga za etično financiranje.
Kroz projekt je odrađeno niz prezentacija i radionica sa zainteresiranim građanima i stručnim službama Grada Križevaca te su razrađeni provedbeni modeli i dokumenti koji omogućuju pokretanje ovakvog modela stambene zadruge unutar postojećeg zakonodavnog okvira. Razrađena je i struktura financiranja stambene zadruge u Križevcima za koju je predviđena zgrada bivše vojarne, a kroz proces participativnog projektiranja napravljeno je idejno rješenje zgrade i potrebna projektna dokumentacija. Izrađen je financijski plan i ishođena je građevinska dozvola. Slijedi formiranje stambene zadruge te raspisivanje natječaja za dodjelu prava građenja, a nakon toga zatvaranje financijske konstrukcije i početak gradnje.
S Gradom Pulom prošli smo mjesec potpisali ugovor o suradnji na razvijanju projekta zadružnog stanovanja. Vjerujemo da ćemo do kraja godine imati definiranu lokaciju, studiju izvodljivosti i skupinu građana koji su spremni krenuti s realizacijom projekta. U Puli smo prijašnjih godina organizirali nekoliko tribina i reakcije su bile sjajne.
Što najviše interesira građane koji dolaze na vaše radionice o zadružnom stanovanju?
Ljudi, pogotovo oni mlađi, većinom jako pozitivno reagiraju na koncept stambenih zadruga, neki o njima pišu i akademske radove, mnogi ne žele sami dizati kredit već imaju dugoročan plan živjeti u zajednici, kupiti kuću s prijateljima, težiti samoodrživosti.
Stambene zadruge su zanimljive jer uključuju te elemente, a pritom kroz pravo građenja u suradnji s JLS-ovima mogu biti još povoljnije, i replikabilno, rješenje. Ima interesa i među starijim građanima, što za umirovljeničke stambene zadruge, što za život u intergeneracijskim zajednicama. Naravno, interesa ima i među našim vršnjacima, i onima s obiteljima i samcima. Starije češće od mlađih zanimaju granice između privatnog i kolektivnog, pravo nasljeđivanja, žele nešto ostaviti djeci. Mladi, s druge strane, imaju energije za probijanje leda, ali često još nisu sigurni gdje i kako žele živjeti.
Općenito, ljude zanimaju primjeri dobre prakse, pri čemu je za nas možda najrelevantnija Barcelona, samoupravljanje i osobni rizici dijeljenja financijskog rizika s drugim članovima zadruge. Zanima ih koliko daleko mogu maštati i je li to stvarno tako dobro kako zvuči. Interesa itekako ima, ali za probijanje leda potrebna je posebna razina upornosti, u kombinaciji sa znanjem i uopće pozicijom koju imate jer je potrebno i snage i vremena da biste se organizirali za takav projekt za koji se uvjeti tek stvaraju.
Koliko su samim arhitektima interesantni ovakvi projekti?
Arhitekti, osim kada se radi o obiteljskoj kući, uglavnom projektiraju prostore i zgrade za nepoznate korisnike, a kada se radi o obiteljskoj kući, vode se individualnim željama naručitelja.
Stambene zadruge slijede zadružna načela i vrijednosti koje između ostalog uključuju brigu za okoliš i zajednicu, društvenu odgovornost i demokratičnost, a projektiranje zadružne zgrade proces je u koji su stanari aktivno uključeni. Međusobno se upoznavaju i preispituju vlastite želje i pretpostavke kroz usklađivanje vizija zajedničke zgrade, privatnih i zajedničkih prostora unutar nje. Arhitekt u tom procesu doprinosi stručnošću, ali autoritet se raspoređuje jer zajedno sa stanarima promišlja kako realizirati zgradu u skladu s njihovim kolektivnim potrebama. To rezultira kvalitetnijim stanovanjem i zadovoljnijim stanarima, ali i inovativnim rješenjima koja su rezultat kolektivnog procesa koji zahtijeva duboko promišljanje, vaganje prioriteta i istraživanje mogućnosti.
U slučaju suradnje s JLS-om, postoji još jedna razina odgovornosti prema široj zajednici koja također otvara nove perspektive. Zato su stambene zadruge zanimljive i urbanistima, a podršku dobivamo od strukovnih organizacija u više dijelova Hrvatske.
Kakvu kvalitetu gradnje i opremanja stanova u jednoj zadružnoj zgradi možemo očekivati?
Budući da se radi o neprofitnoj stanogradnji koja dom ne tretira kao robu, već stambene jedinice trajno stavlja izvan tržišta, onemogućujući spekulaciju i privatizaciju, stambene zadruge razmišljaju na duge staze. Po definiciji promiču kvalitetnu, inovativnu gradnju i brigu za okoliš, što znači da prioritet stavljanju na upotrebu zelenih i održivih praksi te korištenje prirodnih i ekološki prihvatljivih materijala. Osim što te prakse smanjuju negativan utjecaj gradnje na okoliš, one uvelike doprinose stvaranju zdravog i ugodnog životnog prostora.
Zadružne zgrade ciljaju na visoku energetsku učinkovitost i maksimalno koriste obnovljive izvore energije što rezultira nižim režijama, odnosno dugoročno nižim ukupnim troškovima stanovanja.
Opremanje individualnih stanova obično se prepušta na uređenje samim korisnicima, ali isto je tako moguće neke elemente poput kuhinje i ostalih ugradbenih namještaja dizajnirati i izvesti serijski kako bi se dobio kvalitetniji, ali i jeftiniji finalni produkt. Kako se veličine kućanstava mijenjaju, a ovisno o internim pravilima koja stanari razrađuju zajedno, postoji mogućnost zamjene stambenih jedinica prema novonastalim potrebama po principu pravedne raspodjele prostornih resursa.
Modeli su razni, također uključuju modularnu gradnju koja omogućuje uštedu kvadrata, transformaciju i interakciju s prostorom, privremeno povezivanje više stambenih jedinica u jednu, pregrađivanje i slično.
U konačnici, kvaliteta gradnje i opremanje stanova ovisi o financijskim mogućnostima zadruge, ali važno je napomenuti da u ovom slučaju tržišna logika ne vrijedi i da je naglasak na dugoročnoj isplativosti, a ne maksimizaciji profita koja je razlog rušenju kvalitete gradnje.
Zainteresirani ste za pokretanje stambene zadruge u vašem mjestu? Za dodatne informacije preuzmite besplatnu publikaciju Stambene zadruge u suradnji s jedinicama lokalne samouprave ili se obratite na mail info@otvorena –arhitektura.hr.
S prednostima života u stambenoj zadruzi možete se upoznati i u tekstu našeg suradnika Veljka Armana Linte "Zašto ne riješiti stambeno pitanje stambenom zadrugom?"
