Priuštivo stanovanje u Beču i Amsterdamu i što možemo naučiti iz njihove uspješne prakse
- Foto: Iva Strukan
Priuštivo stanovanje jedan je od gorućih problema u gradovima Europske unije, u Hrvatskoj aktualiziran nedavnom objavom prijedloga Nacionalnog plana stambene politike.
Kada će i hoće li najavljene mjere omogućiti priuštivo i održivo stanovanje u Hrvatskoj, preostaje nam vidjeti, u međuvremenu, prateći ovaj aktualan trenutak u Hrvatskoj, stručna konferencija ovogodišnjeg ArhiBau sajma predstavila nam je uspješne primjere iz nekoliko europskih zemalja. Primjere od kojih svakako možemo nešto naučiti, inspirirati se i napraviti korak naprijed u vlastitoj stambenoj politici.
Predavanja i panel diskusije o izazovima i prilikama u području priuštivog stanovanja okupila su domaće i strane arhitekte, predstavnike vlasti, graditeljstva, tržišta nekretnina, pravne i druge stručnjake.
Mi smo u tekstu izdvojili naglaske s predavanja naših renomiranih arhitekata koji već dugi niz godina žive i rade u inozemstvu: Saše Bradića (bup architekten, Beč) i Branimira Medića (de Architekten Cie, Amsterdam).
Bečka stoljetna praksa socijalnog i priuštivog stanovanja
Beč ima izuzetno dugu tradiciju subvencionirane stanogradnje i ako znamo da je stambena funkcija oko 80 % gradskog tkiva, to onda znači da i stanogradnja, odnosno stanovanje gradi grad, rekao je u uvodnom dijelu predavanja arhitekt Saša Bradić.
Grad broji dva milijuna stanovnika, godišnje 30.000 – 40.000 novih. Otprilike polovica tog stanovništva živi u stanovima za najam, što znači da je godišnje potrebno staviti na tržište veliku količinu stambenih jedinica te je stalna tema gradske politike kako kontrolirati njihovu kvalitetu i cijenu. Kroz svoju stoljetnu tradiciju priuštivog i socijalnog stanovanja Grad se obvezao da sve što se gradi mora proći određenu kvalitetu.
“Tri četvrtine stanova u Beču namijenjeno je za iznajmljivanje, od toga je otprilike samo trećina privatna, ostalo su određene konstrukcije priuštive stanogradnje koje Grad organizira, gradi svojim metodama i daje u najam. To su uglavnom brownfield područja koja su sada u razvoju, u određenim fazama projektiranja, master planova ili gradnje”, rekao je Bradić.
Grad kontrolira cijene, kvalitetu stanovanja i strukturu tipologije stanova
Ono najvažnije - Grad posjeduje oko dva milijuna kvadrata zemljišta i time kontrolira tko će se moći prijaviti, tko će graditi i koja je kvaliteta stanova koji se grade.
“Velik korak dogodio se prije četiri godine kada je gradska skupština donijela odluku da se na svakoj čestici koja je namijenjena za subvencioniranu stanogradnju dvije trećine stanova mora izdvojiti za priuštivo stanovanje, a ostalo se može raditi, ako je privatni investitor, za slobodno tržište. S količinom takvih stanova pokušava se kontrolirati visina stanarine, ona mora biti između osam do 8,5 eura po kvadratu, kvaliteta stanovanja i struktura tipologije stanova koja izlazi na tržište. S određenim parametrima pokušava se napraviti jedan mješoviti sustav kako se ne bi getoizirala određena struktura ljudi i kako bi se gradsko tkivo nekako logički razvijalo i nadopunjavalo na postojeće.”
Neprofitne zadruge nosioci priuštivog stanovanja
Priuštivo stanovanje grade zadruge, neprofitne investitorske tvrtke koje projekte razvijaju u suradnji s arhitektima i drugim sudionicima te ih prijavljuju na natječaje. Oni prvonagrađeni dobivaju pravo gradnje po određenim principima koje propisuje Grad. Kvalitetu projekata, u kojima moraju biti zadovoljena četiri stupa, ocjenjuje multidisciplinarna komisija sastavljena od arhitekata, stakeholdera iz gradske uprave, konzultanata, a koji se mijenjaju svake dvije, tri godine.
Postoji priručnik od 100-tinjak stranica u kojem je definirana svaka tema bitna za izradu natječajnog rada, a zatim i gradnju (gustoća, visina, različite funkcije, definicija prizemnih zona…) te koje moraju biti dokazane u natječajnom radom.
“Kod projektiranja i predaje takvih projekata nije bitno imati samo dobru stambenu strukturu, tipologiju različitih funkcija, nego i dati neku dodatnu vrijednost, što se posebno vrednuje. Također je važno postići taj neki socijalni miks koji bi zapravo definirao to novo gradsko tkivo. Uz to se gleda kvaliteta javnog zelenog prostora, koji mora biti obrađen prema određenim parametrima.”
Subvencionirana stanogradnja stvara novu kvalitetu života
Što se sve može raditi sa subvencioniranom gradnjom, Bradić je pokazao na nizu projekata, od primjera udruživanja grupe građana kao privatnih osoba koje sklapaju ugovor s developerom, grade kuću po pravilima gradske uprave i ulaze u najam u stanove koje su sami zamislili, do slojevitih projekata u kojima se kombiniraju različiti modeli stanovanja s iznajmljivanjem poslovnih prostora u prizemlju.
Čak i unutar izuzetno malih financijskih okvira, kao što je bilo projektiranje 120 stanova za stanovništvo manje platežne moći (stanarina oko 8,5 eura po kvadrata, a cijeli projekt je bio oko 1850 eura sa svim cijenama, odnosno troškovima planiranja i gradnje), pokušava se dobiti različita tipologija stanova, od garsonijere do duplexa s pet soba.
Osim što se u ovakvim projektima pruža mogućnost a la carte biranja između različitih tipologija stanova, svaki od stanova ima dodatnu vrijednost poput mogućnosti da se, primjerice u slučaju proširenja obitelji, uzme dodatna soba od poluprivatnog dijela ili pripoji tzv. joker stan. Bitna je mješovitost funkcija, a ne raditi monofunkcionalne zgrade i blokove. Zajednički prostori unutar bloka projektirani su tako da se mogu koristiti za različite namjene pa čak i iznajmljivati, vrtovi služe za urbano vrtlarstvo ili kao prostor za igru i odmor…
Koja god projektna rješenja primijenili, ideja je da subvencionirano stanovanje stvara novu kvalitetu života ne samo za ljude koji žive u tim stanovima, nego i u okolini, prostoru između privatnog i javnog.
Garancija za sigurnost ulaganja: dobra organizacija, položena infrastruktura i povezanost
Nizozemska broji 18 milijuna stanovnika koji stanuju u osam milijuna stanova. Cilj je do 2030. sagraditi čak milijun stanova kako bi se mogao nadograditi stambeni fond. Prošla vlada izdvojila je pet milijardi eura za pomoć pri izgradnja ovih stanova koji ujedno moraju zadovoljiti visoke uvjete održivosti. Iz toga je vidljivo, kaže arhitekt Branimir Medić, koliko intenzivno treba tražiti nove lokacije i povećavati gustoću izgrađenosti.
“Nizozemska se jako bori protiv greenfield širenja, puno više se radi na browfields-ima, znači na ispunjavanju i dopunjavanju gradova, međutim još uvijek je ideologija da se stanuje u mješovitoj kvaliteti, da nisu isključivo gradske situacije, nego da postoje hibridne situacije koje daju kvalitetu prigradskog i urbanog života u jednom. To je naravno moguće postići ako imate dobru organizaciju, položenu infrastrukturu i povezanost, jer to je garancija za sigurnost ulaganja ili kretanja k nečemu”, istaknuo je Medić.
U Nizozemskoj svaki kvadratni centimetar pomno isplaniran
Kompletna zemlja je urbanizirana te je svaki segment podložan stanovanju. Ne postoji nijedan kvadratni centimetar koji nije planiran i to je zapravo, kaže Medić, možda tajna uspjeha jedne zemlje.
Planska organizacija zemlje započela je još u 17. stoljeću, početkom 20. stoljeća dobivaju i prvi zakon o stanovanju potaknut industrijalizacijom i velikim prilivom ljudi iz ruralnih sredina u grad, uslijed kojeg se javlja problem stanovanja, manipuliranja njegovom cijenom i vrijednošću.
“Stvara se zakon koji garantira određenu kvalitetu stambenog prostora i njegovu cijenu. Grad se tako zaštitio od slamova i mešetarenja. To je bitna stavka i od tada nastaju prve housing corporations (stambene korporacije) koje do danas, kroz različiti format, zapravo kontroliraju i imaju u vlasništvu socijalno stanovanje.”
Priuštivo stanovanje kao vrlo isplativ biznis
Danas su one neprofitne organizacije koje su preuzele kompletan portfolio stambenog socijalnog fonda, koji nije više u vlasništvu države, niti grada, nego isključivo u vlasništvu korporacija. One su uglavnom financirane od strane banaka i zapravo moraju biti samoodržive, a u slučaju nedostatka novca, posebna agencija osigurava pomoć kako bi se određeni projekt mogao kontrolirati i funkcionirati.
U Nizozemskoj je priuštivo stanovanje vrlo isplativ biznis u koji novac uglavnom ulažu internacionalni fondovi koji time žele ostvariti veći profit nego što bi to bio slučaj da ulažu u neki drugi posao.
“U Nizozemskoj developeri u izgradnji rade uglavnom s novcem od banke, ali postoje ljudi koji otkupljuju stambenu strukturu koju developer napravi. Dakle, developer sagradi kuću i onda je proda nekom fondu i taj fond – privatni mirovinski fond, fond iz Singapura ili s neke druge strane svijeta upravlja s njom u narednom broju godina. To je potpuno financijski produkt koji se vrlo lako prodaje na tržištu, postoji jako puno kupaca za to, jedino se moramo odreći toga da su stanovi u privatnom vlasništvu, s obzirom da se radi o stanovima za najam, zato što je to jedini način na koji se sve to skupa može ostvariti. To je jedini način da privučemo kapital, jer će za svakog developera biti užasno zanimljivo ako će u njegov projekt neki fond iz Singapura ugraditi svoje novce, naći neki svoj interes u tome. Tako ćemo plasirati stanove na tržište i ljudi će ga moći kupiti, odnosno iznajmiti za neku plativu cijenu.”
Striktno određena cijena najma socijalnog i priuštivog stana
30 % stambenog fonda je u vlasništvu, a 70 % su stanovi za najam u vlasništvu stambenih korporacija ili onom privatnom.
Socijalni stanovi namijenjeni su za ljude čiji prihod godišnje ne prelazi 40.000 eura bruto. Najam jednog takvog stana od 75 kvadrata plaća se 800 eura, priuštivi stan iste kvadrature 1165 eura, dok za one na slobodnom tržištu, koji imaju i nešto veću kvalitetu, nema cjenovnog ograničenja.
Grad je vlasnik većine zemljišta i postavlja uvjete gradnje
U Amsterdamu, gdje Medić živi i radi, preko 80 % zemljišta je u vlasništvu Grada. Postoje i privatni dijelovi no uvijek se, izuzev kada to nije moguće iz određenih povijesnih razloga, nastoji postići dogovor i prodati ga Gradu kako bi ovaj mogao naplaćivati lease, odnosno njegovo korištenje.
“Ja osobno imam kuću, ali bez obzira na to što je moja, zemljište je od Grada i ja mu svaki mjesec moram platiti najamninu”, navodi Medić kao primjer.
Grad se znači naplaćuje od davanja zemljišta u najam i tako financira infrastrukturu i sve ostalo što je potrebno za sljedeće projekte.
Kao vlasnik svega postavlja i uvjete po kojima će se graditi. Za svaku lokaciju postoji building envelope te su vrlo jasno određena pravila kako se zapravo može graditi na tom prostoru, koliki može biti volumen, visina, koja vrsta sadržaja, gdje mora biti ulaz u kuću, garažu…
“Kod nove stanogradnje uveden je kao standard 40 % socijalno stanovanje - 40 % priuštivo – 20 % tržišno. Mislim da je to malo nepovoljnije u odnosu na 30 % koliko je moglo ići na tržišne stanove, a koji na neki način pomažu onim socijalnim da se sagrade. Kada imate postotak 30-30-30 velika je šansa da ćete moći zatvoriti financijsku sliku i da ćete dobiti jedan zdrav odnos unutar grada bez segregacije određenih socijalnih grupa”, komentira arhitekt.
Isključivo mjerilo je kvaliteta, a ne cijena
Svaki blok tenderira se tako da se postavi ukupna cijena zemljišta, zna se točno koji je program, međutim tenderira se po kriteriju kvalitete: tko Gradu ponuditi bolju kvalitetu, dobit će pravo na građenje. Znači isključivo mjerilo je kvaliteta, a ne cijena. Onda se stvaraju konzorciji koji se sastoje od investitora i korisnika, znači housing corporation i developera koji garantira za dio stanova koji će ići na slobodno tržište. Oni moraju dobiti kredit od banke da bi zapravo mogli zatvorit cijeli projekt.
“Tema je da se projekt radi po sustavu kvalitete. Ona je jedino mjerilo koje omogućava određenim konzorcijima da ostvare planiranje. Obično ih se javi po 10-ak i onda se kroz jedan proces, koji nažalost traje godinu dana, dođe do izbora konzorcija s pravom gradnje. On mora isporučiti ono što je obećao u projektu. Ako je Gradu obećao pokloniti gimnastičku dvoranu na tom mjestu, dodati dječji vrtić, nešto ekstra, onda on to mora i ostvariti.”
Primjeri iz drugih zemalja mogu nas inspirirati na rješenja
Otkako se prije 35 godina doselio u Nizozemsku, u nju se u međuvremenu uselila cijela jedna Hrvatska. Već samo ovaj podatak govori kako je pogrešno raditi bilo kakvu usporedbu između nizozemskog i hrvatskog društva, međutim nikad nije loše pokušati naučiti nešto od drugih, poručuje Medić:
“Nizozemska rješenja apsolutno nisu rješenja za Hrvatsku, daleko od toga, međutim slušati primjer iz Italije, Beča... može biti inspirativno, može nam pomoći. Zbog toga se vraćam ovdje, ne bi li nekoga inspirirao. Mi radimo po cijelom svijetu i ljudi nas zovu ne bi li od nas nešto naučili, kao što i mi zovemo ljude ili posjećujemo druge zemlje ne bi li nas drugi nešto naučili. U mom uredu radi 40 ljudi iz 40 različitih zemalja, od svakog sam nešto naučio. Dakle, tema je učenje da bi se mogao napraviti korak naprijed. Ako postoji neko iskustvo koje se u određenoj zemlji pokazalo kao dobro, mi ga možda ne možemo direktno prisvojiti, ali kroz neki njegov mutirani oblik možemo doći do rješenja. Zašto ne bi radili profitabilno priuštivo stanovanje?! Ja mislim da je to moguće.”
Za kraj donosimo kratki intervju arhitekata za naš portal.
Izazovi u projektiranju priuštive stanogradnje?
Saša: Radi se o konceptima koji nisu monofunkcionalni, znači ne daju se tipologije stanova samo kao samostalni program nego se daju neke dodatne funkcije koje zapravo kreiraju stambeni prostor. I to je ta neka kreativnost koja unutar zadanog financijskog okvira treba napraviti novi stambeni kompleks, naselje ili slično. Bilo da se radi o dodatnom stanovanju za više generacija, klaster stanovima za različite strukture, stanovima za samohrane roditelje…, to su ti neki oblici koji onda stvaraju određenu dodatnu kvalitetu i grade grad kakav on zapravo je.
Branimir: Priuštivo stanovanje je obično građeno s privatnim novcem i živi se od rente. Već to govori kako novac mora biti jako racionalno smješten da bi postojao njegov povrat. Mi kao projektanti moramo jako puno razmišljati o svemu. Plan mora imati jako visok nivo iskoristivosti, to znači da bruto-neto odnos mora biti vrlo pozitivan. Ako nam je bruto-neto odnos prevelik, onda radimo kvadrate koje ne možemo naplatiti nikome, oni nemaju povrat novca. Puno puta ako su ti brojevi negativni, projekt se naprosto ne može realizirati. Zato je potrebno znanje, poznavanje struke u strukturi. Vi već u samoj strukturi možete uštedjeti puno novaca ako jako dobro poznajete način građenja, tehnologije građenja, cijene materijala i sve ostale odnose koji su bitni da bi se ta cijela kuća napravila. Znači, potrebno je jedno široko holističko znanje da bi se sve to moglo napraviti. Kuća na kraju izgleda vrlo jednostavno, ali upravo je tema kako dovesti u balans kvalitetu, znači neku dodatnu vrijednost, na račun toga što smo tamo, gdje ne treba, zapravo uštedjeli novac.
Kako organizirati priuštivo stanovanje u Hrvatskoj?
Saša: Mislim da je prvi korak koji treba napraviti u Hrvatskoj neka politička odluka, donijeti određene parametre, okvire koji bi funkcionirali u dogledno vrijeme, dati neki prvi input koji bi počeo kontrolirati tržište stanova, odnosno strukturu grada. Krenuti u proces koji sigurno nije kratkoročan, već mora biti dugoročan. Kad bi se to donijelo, kad bi postojao neki osnovni parametar kao što je to prikazano na primjeru Amsterdama, Praga i Slovenije, postoji mogućnost, uz dugoročnu primjenu, doći do kvalitete koja bi se sigurno pozitivno odrazila na kvalitetu života, urbanog prostora i stanovanja.
Branimir: Investitorima se ne smije dozvoliti da rade što oni hoće. Grad jednostavno ne bi trebao dozvoljavati isključivo tržištu gradnju, nego bi trebao diktirati i reći, primjerice, možete napraviti 100 tržišnih stanova, ako napravite i 50 ili 100 onih priuštivih. Svakako treba naći dobar omjer priuštivog stanovanja koji je prihvatljiv za Hrvatsku i tako bi se to moglo dovesti u balans.
Vi ne možete opterećivati slobodni sektor socijalnim stanovanjem, ono uvijek mora biti subvencionirano, to je jasno. Kad sve izdvojimo kao socijalno stanovanje onda imamo jako puno problema jer radimo samo na rubu, ako imamo nešto gdje postoji dosta novaca plus nešto što se radi s puno manje novaca, kad to podijelimo na dvoje, onda imamo puno veće šanse da ostvarimo taj cijeli projekt. To je investicija koja se vraća, a da bi se mogla vraćati, ona mora imati ciklus koji omogućava da se ona vrati, a to je moguće jedino u kombinaciji.
Aktualne teme u austrijskoj/nizozemskoj arhitekturi?
Saša: Sigurno da su to teme progušćivanja grada, drukčijeg razmišljanja, komunikacije, mobiliteta, smanjenja emisija… Ono što je bitno i čemu će EU sigurno dati veliki značaj je reuse postojećih struktura – objekata, materijala i slično. Znači recikliranje postojećih prostora, bilo da se radi o brownfields lokacijama, parcelama ili o objektima koji svojom novom funkcijom i primjenom materijala koji već postoje doprinose smanjenju štetnog utjecaja CO2 na okolinu i stvaraju neke nove ideje za novi grad.
Branimir: Jedan od bitnih trendova je progušćivanje grada. Prostor nije beskonačan i općenito se pokušava racionalno postupati s njim. Drugo, ide se u zelenu gradnji, što znači da svi novi projekti koje sam pokazao energetski moraju biti nula, kuća uopće ne smije trošiti energiju. Pokušavamo graditi kuće koje su u gradnji CO2 neutralne, što znači da nam je teško graditi s betonom, dakle moramo raditi u drvu. Država kroz subvencije pomaže u tim prvim koracima kako bi se sve to moglo postići.
Mislim da je najviši cilj koji treba postići zadržavanje mladih, kreativnih ljudi koji su važni za grad. U Amsterdamu je trenutno cijena stana za najam, onog koji ne podliježe svim ovim zakonima, toliko visoka da ga si ljudi ne mogu priuštiti. Mi moramo omogućiti našim mladim ljudima da dođu i žive u tom stanu pa makar to bilo i na uštrb nekih drugih kvaliteta. Mislim da je bitnije zadržati te mlade ljude u gradu nego ih istjerati iz njega zato što su ambicije grada prevelike. O tome se u Amsterdamu trenutno vodi velika rasprava, da se ne postavljaju prevelike ambicije, jer zbog toga cijena stana postaje nedopustivo visoka.
Status arhitekata u Austriji/Nizozemskoj?
Saša: Arhitekt je svugdje pod pritiskom, naravno, zbog toga što mora isporučiti kvalitetu, a tu je niz drugih čimbenika koji ugrožavaju njegov opstanak i opstanak arhitekture kao prakse.
U Austriji, barem u Beču, još uvijek postoji commitment da arhitektura ima svoje mjesto, da svojim invencijama i idejama daje novi gradski prostor, stvara nove stambene okvire, funkcije… I na državnom nivou postoje jasne smjernice koje se donose putem bau politike, dokumenta kojim država daje neku sigurnost da se daje vrijedan prostor, da se on mora zadržati i da se mora njegovati kvaliteta te da arhitekti tu imaju ulogu u pronalaženju novih ideja i koncepata.
Branimir: Arhitektura, odnosno građevinarstvo je jako kompleksno zanimanje i ušlo je u neku fazu specijalizacije, što znači da je ono što je arhitekt nekad tradicionalno radio, taj nekakav holistički pristup, sada podijeljeno u niz nekih specijalizacija. Od jedne velike torte koju smo prije radili, ostao nam je relativno mali komad zato što su se u međuvremenu drugi specijalizirali možda više od nas kako bi na neki način mogli taj dio consultinga preuzeti na sebe. Mislim da je to naš nedostatak i kao struka trebamo raditi na tome da ponovno nađemo svoju pravu poziciju, u suprotnom, mislim da ćemo ovako ostati samo savjetnici za estetiku ili za samo mali dio stvari kojima se, između ostalog, bavi arhitekt.
Kvaliteta projektiranja u Hrvatskoj?
Saša: Naše škole su izuzetno kvalitetne, imamo dobre timove, arhitekte, ljude. S druge strane, ono što se uvijek kaže, kvaliteta dolazi ne samo od arhitekta, nego i od samog investitora. Ako investitor i arhitekt funkcioniraju, onda je i produkt, odnosno arhitektura kvalitetna. To se naravno odnosi i na gradske strukture. Znači, ako to cijelo okruženje funkcionira, produkt, kvaliteta arhitekture sigurno doprinosi boljoj kvaliteti života.
Branimir: Neosporno je da ovdje postoji jako puno mladih kvalitetnih arhitekata, međutim fokus je na krivom mjestu - na arhitektonskom dostignuću, kreativnosti. Ako govorimo o jednom sektoru gdje mi pokušavamo pomoći ljudima, možda je zanimljivije dati im 10-ak ekstra kvalitetnih kvadrata u njihovom stanu, nego postići nekakav neobičan oblik.
Mi smo još uvijek previše fokusirani na sam proces projektiranja jednog objekta koji bi trebao biti zapanjujuće lijep ili dobar. Mislim da se ne radi o tome, već da je bit, kao što sam pokazao na predavanju, da se gradi unutar budžeta koji imamo i da grad ide naprijed, to je jedini mogući način. Mislim da ima prostora i za kreativnost unutar tog skromnog dijela, i da ne trebamo odmah raditi neku ekskluzivu. Mislim da treba napraviti jedan korak nazad, malo stati i razmisliti kako napraviti stan koji nije samo lijep, već prvenstveno pametan.
