Kako osigurati kvalitetno i priuštivo stanovanje u Hrvatskoj?
- Foto: NMPB
Kakve modele priuštivog stanovanja možemo realizirati u Hrvatskoj i pritom istovremeno zadovoljiti socijalne i komercijalne potrebe za stanovanjem? Koji su to uspješni primjeri iz europskog okruženja od kojih možemo učiti i primijeniti ih u hrvatski kontekst? Ova su pitanja u fokusu stručne konferencije „Stanovanje budućnosti“, glavnog popratnog događanja u sklopu ovogodišnjeg sajma arhitekture i graditeljstva ArhiBau.hr.
Problem nedostatka priuštivog stanovanja nije samo hrvatska realnost. S istim izazovom suočen je i ostatak Europe pa se nameće pitanje koje se strategije u prostornom planiranju, arhitekturi i građenju mogu primijeniti za oblikovanje održivih, funkcionalnih i otpornijih prostora za stanovanje.
Odgovori će se pokušat naći kroz razmjenu iskustava i dobrih praksi s kolegama arhitektima iz drugih europskih država u čijem je stručnom fokusu stanovanje, posebice određeni sustavi priuštivog stanovanja.
O ovoj smo zanimljivoj i u Hrvatskoj, uslijed masovne apartmanizacije, najave poreza na nekretnine i Nacionalnog plana stambene politike, više nego ikad aktualnoj temi razgovarali s arhitektom Tihomilom Matkovićem, predsjednikom programskog i organizacijskog odbora sajma ArhiBau.hr.
Učiti na dobrim primjerima
„Na konferenciji nas zanima kako je priuštivo stanovanje, i stanovanje općenito, uređeno u drugim europskim zemljama, jer želimo učiti na dobrim primjerima. Trenutna situacija u Hrvatskoj, koja se djelomično odnosi na priuštivo stanovanje, je djelovanje APN-a, odnosno tzv. POS-ovih stanova. Međutim, cijeli taj okvir bio je organiziran tako da se samo moglo povoljnije kupiti stan u određenim jedinicama lokalne samouprave u kojima su se gradile takve zgrade. JLS bi djelomično sufinancirala takvu gradnju tako što je davala besplatno zemljište i spoj na infrastrukturu, međutim i dalje je to bila kupovina stana. To je samo jedan od mogućih okvira povoljnijeg života, odnosno nabave stana. Mi u Hrvatskoj nikada nismo imali opciju najma stanova unutar određenih povoljnijih sustava, a vani je to dosta razvijeno“, objašnjava nam Matković.
Kako onda investitore uvjeriti u isplativost ulaganja u izgradnju zgrade sa stanovima za najam umjesto onih za prodaju, pitamo našeg sugovornika.
„Upravo ste dobru temu potaknuli. Tipično razmišljanje naše lokalne samouprave je da ako trebamo napraviti zgradu za priuštivo stanovanje to znači da ćemo morat uložiti jako puno vlastitog novca, međutim evo jednog primjera koji govori suprotno, ona poznata priča o gradu Beču kao vlasniku 200.000 stanova. Većina tih bečkih stanova zapravo uopće nije u vlasništvu grada, već u vlasništvu fondova ili drugih osoba koje se samo uključuju u sustav putem određenih modela. E upravo te priče želimo čuti!“, kaže Matković.
Istovremeno zadovoljiti priuštive, socijalne i tržišne potrebe za stanovanjem
Tako će na konferenciji bečki model stanovanja predstaviti arhitekt Saša Bradić (arhitektonski ured NMPB), dok će o nizozemskom iskustvu govoriti još jedan naš ugledni arhitekt sa stranom adresom, Branimir Medić (arhitektonski ured de Architekten Cie).
„Kolega Medić predstavit će model koji funkcionira u Nizozemskoj. U principu, kod njih jednu takvu zgradu gradi fond koji može biti s bilo koje strane svijeta, a koji ima kapital spreman za ulaganje. On sagradi zgradu koja ulazi u djelomično socijalan, djelomično priuštiv sustav, i nakon 20-ak godina upotrebe te zgrade u gradskom sustavu koji daje povoljnije najamnine, ona se vraća vlasniku. Vlasnik je dodatno uredi i pušta na tržište. Investitor nije ništa izgubio zato što je dao taj stan na uporabu gradu, štoviše, on nakon 20 godina može još više vrijediti jer se u međuvremenu to područje možda dodatno izgradilo i uredilo – stabla su narasla u parkovima, sustav je uređen, otvorene su trgovine, škole, vrtići... Tijekom tih 20 godina investitor možda nije zarađivao, ali je dobivao neku minimalnu naknadu, i nakon što mu se vrati zgrada, on opet ima mogućnost kapitalizirati svoj ulog.“
U različitim dijelovima svijeta postoje različiti modeli stanovanja i mi trebamo učiti iz njih, naglašava Matković pa kaže:
„To su naši ljudi koji preko 30 godina rade u tom bečkom, odnosno amsterdamskom okruženju te jako dobro razumiju kako je to tamo organizirano i kako se zapravo može - a što je još jedna važna tema konferencije - osigurati da istovremeno imamo kvalitetan i priuštiv stan te pokrivene socijalne i klasične tržišne potrebe za stanovanjem. I ta kombinacija mora biti dobra, jer nije dobro napraviti monofunkcionalno naselje koje služi samo jednom od ta tri oblika stanovanja.“
Osim kolega iz Nizozemske i Austrije, Matković najavljuje i sudjelovanje onih iz Italije, Češke i Slovenije.
„Mislim da ćemo moći na jedan kvalitetan način obraditi ovu temu priuštivog stanovanja s više aspekata. S nama će biti i kolege iz Grada Zagreba i drugih gradova i naselja Hrvatske te Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine kako bi sve to skupa što čujemo na konferenciji mogli kvalitetno implementirati u buduće aktivnosti u Hrvatskoj.“
Stari stambeni fond mora se zamijeniti, a mi relativno malo gradimo
Ono što se događa po pitanju priuštivog stanovanja nije samo problem Hrvatske. To je jednako problem i u Njemačkoj, Nizozemskoj, zapravo u svim europskim zemljama, sumira Matković.
„Stambeni fond mora se cijelo vrijeme zamjenjivati pa čak i ako ne govorimo o tome da kao država imamo veće potrebe za stanovanjem. Jednostavno, postoji stari stambeni fondi koji mora negdje otići, a novi doći kao zamjena. Mi stvarno relativno malo gradimo. Ova ideja da ćemo porezom na nekretnine potaknuti određeni fond „zarobljenih“ stanova koji su prazni, nije loša, ali mi i dalje moramo razmišljati kako ćemo dodatno potaknuti gradnju stambenog prostora koji treba na svim stranama. Osim aktivacije tih nekretnina, moramo sigurno razgovarati i o standardu stanovanja, zadovoljavanju svih potreba kako na razini socijalnog, tako i na razini priuštivog i komercijalnog stanovanja.“
Prosječan obiteljski stan nekad je imao 70-ak, danas tek 50 kvadrata
Standard stanovanja je još jedna tema o kojoj se može razgovarati. I ovdje su vidljivi negativni trendovi koji pokazuju realan trenutak u kojem se Hrvatska nalazi.
„Kod POS-ovih zgrada imamo zadan određeni standard koji je, usput rečeno, nešto niži nego što je bio standard Društveno usmjerene stambene izgradnje, tzv. DUSI-ja aktualnog 70-ih i 80-ih godina, ali ono što je najžalosnije je zapravo to da je tržišni standard još niži. Kad govorimo o nekom prosječnom startnom stanu za tročlanu obitelj, koji je nekada bio 70-ak kvadrata, znači 2,5 sobni stan, već kod POS-a se taj stan smanjio na nekakvih 60-ak kvadrata, a na tržištu je takav stan za tročlanu obitelj, recimo, postao stan od 50 kvadrata.“
Cijena važnija od kvalitete projekta
Ovdje se nismo mogli ne osvrnuti na Matkovićevo iskustvo na projektiranju POS-ovih zgrada u okolici Svetog Filipa i Jakova.
Njegov arhitektonski ured OPA svojim je rješenjem pokazao da je moguće napraviti dobar stan unutar detaljnih i skromnih prostornih ograničenja POS-a, a što nije uvijek slučaj u projektima, priznaje i sam Matković, jer se od 2004. umjesto javnog arhitektonsko-urbanističkog natječaja projektanti odabiru putem javne nabave, odnosno najjeftinije ponude.
Koliko je ovo ukidanje natječaja utjecalo na vrsnoću arhitekture koju danas vidimo u projektima POS-a? Ipak je njegova početna ideja bila poticati izvrsnost, odnosno kako kažu autori Bobovec, Mlinar i Pozojević u svom tekstu Vrsnoća arhitekture u realizacijama Programa poticane stanogradnje (POS) od 2001. do 2020. : „poticaj i motiv za podizanje općeg standarda arhitektonske produkcije i kreiranje priuštivog i kvalitetnog stana unutar dobro planiranog stambenog susjedstva”.
Matković odgovara kako POS je poticao arhitektonsko stvaralaštvo, pa na jednoj strani možemo govoriti o estetskim vrijednostima, ali puno više moramo govoriti o dodatnim kvalitetama kao što je doprinos standardu stanovanja i onim inženjerskim kvalitetama koje se mogu postići u stanu.
„Jedan stan koji je možda potpuno identične kvadrature u lijevoj ili desnoj zgradi, ako u lijevoj zgradi on ima 20 kvadrata hodnika, onda je to izgubljen prostor, a ako u drugoj zgradi ima tri kvadrata hodnika, a ostalih 17 kvadrata se nalazi u sobama, onda je to dobiven prostor. To je ona kvaliteta projektiranja koja se na natječaju, gdje se javi 20-ak ili 50-ak natjecateljskih timova, onda može putem ocjenjivačkog suda iščitati, evaluirati i tako dobiti stvarno najkvalitetnije rješenje. To je prednost natječaja u odnosu na klasičnu javnu nabavu koju provodi javni naručitelj, a gdje je najčešće jedini uvjet odabira najniža cijena.”
Zapravo treba reći, nastavlja Matković, da dodatna cijena kvalitetnog projekta u ukupnom kvadratu stana jednog dana čini razliku od možda jedan do dva posto vrijednosti stana, ili 20 do 40 eura po metru kvadratnom, dok je neusporedivo skuplje sagraditi zgradu.
„Dodatan ulog u kvalitetan projekt kap je u moru ukupne investicije gradnje, a dobit koju donosi kvalitetan projekt je u funkcionalnosti i prostornosti stana u kojem ćete živjeti godinama.”
Još jedna situacija koja se javlja kod POS-a je da često najjeftinija ponuda izvođača radova prelazi APN-ovu etalonsku cijenu građenja pa onda imamo slučajeve poput POS-a Sisak gdje je Grad pokrio tu razliku i Grada Cresa koji nije „jer bi za taj iznos na slobodnom tržištu mogao kupiti stanove, neovisno o programu poticane stanogradnje“ (izvor Zgradonačelnik.hr) pa se na kraju odustalo od realizacije novog POS projekta.
„Cijene koje su specificirane po APN-u još uvijek su dosta niske u odnosu na ono što se trenutno događa na tržištu u Hrvatskoj. Građenje je jako poskupilo, možda je to djelomično i refleksija velike obnove koja se događa na potresom pogođenim područjima. To je takvo ograničenje koje imamo, naše cijene su još uvijek niže nego u Europi, ali su znatno veće nego što su bile prije par godina“, komentira arhitekt.
Kvaliteta projektiranja odlična, ali ne i kvaliteta građenja
Četvrto izdanje ArhiBau.hr –a održat će se od 17. do 20. listopada i to u sličnom okviru kao i prošle godine: na istoj lokaciji – Zagrebačkom velesajmu, s nizom popratnih događanja, među kojima je i spomenuta konferencija, te u sinergiji sa sajmom Ambienta, što znači i širu ponudu za posjetitelje koji će se, osim dijela vezanog uz arhitekturu i graditeljstvu, moći upoznati i s novinama u opremanju interijera.
Od samih njegovih početaka, glavni cilj sajma je promicanje kulture građenja i održivog razvoja pa nas je zanimalo gdje smo danas po tom pitanju.
„Što se tiče kvalitete projektiranja, odnosno arhitekture, ona je definitivno velika jer još uvijek postoji sustav javnih arhitektonsko-urbanističkih natječaja kojima smo, barem kod javnih zgrada (jer je Ministarstvo u jednom trenutku dalo tumačenje u kojem se takvi natječaji više ne moraju provoditi za privatne investitore), zadržali mogućnost dodatne kvalitete prostora. Zanimljivo je da Slovenija, primjerice, ima u svom Zakonu o javnoj nabavi obvezu da javne zgrade skuplje od milijun i pol eura moraju ići na natječaj. Mi tu obvezu nemamo, ali to je svakako dobar poticaj za vrsnoću arhitekture i za ono što će je unaprijediti, jer su onda i svi ostali segmenti održivosti ipak na neki način sadržajni u valorizaciji tih natječajnih radova i odabiru onog koji je najbolji.“
Kvaliteta građenja je pak druga priča.
„Trenutno imamo relativni boom građenja, međutim organizacijski, ali i kvalitetom radne snage, pali smo u odnosu na prošla vremena. Znamo i sami da je preko 100.000 stranih radnika u Hrvatskoj, od kojih je njih polovica u graditeljstvu. To su sve mahom needucirani radnici, a to se negdje mora reflektirati, nažalost na kvaliteti. Tu ne idemo u dobrom smjeru i sigurno da dio sustava koji trebamo napraviti leži u dodatnoj edukaciji takvih radnika, ali još važnije, država bi među domaćim stanovništvom trebala poticati školovanje za određena deficitarna zanimanja u graditeljstvu“, zaključuje Matković.
