Dokumentacija za gradnju obiteljske kuće - korak po korak

Za razliku od cijene gotovog kvadrata stana, gdje se kupuje ‘neto’ kvadrat, u kući se gradi ‘bruto kvadrat’ (najjednostavnije objašnjeno to je površina s uključenim zidovima) i kad se govori o cijeni izgradnje kuće za oko 1000 €/m2, ta se cijena odnosi na bruto kvadraturu obiteljske kuće. Odnos bruto-neto u obiteljskoj kući zidane gradnje iznosi ugrubo 25-75, odnosno 200 m2 građevinske bruto površine kuće daje otprilike 150 m2 neto podne površine (u građevinsku bruto površinu ne ulaze površine otvorenih dijelova kao što su balkoni, terase, lođe i sl.).

Pokušat ćemo objasniti korake od projektne dokumentacije do građevinske dozvole.

Idejno rješenje

Za početak je potrebno odabrati projektantski ured, odnosno ovlaštenog inženjera arhitekture za izradu projektne dokumentacije. U suradnji s njim jasno postaviti i definirati projektni zadatak na temelju kojeg će arhitekt dati ponudu za izradu projektne dokumentacije. 

Definiranje projektnog zadatka je prvi korak pri kojem investitor iznosi svoje želje (željena površina, broj soba, kupaonica, izgled kuće, uređenje okoliša, način grijanja), a arhitekt ih, u kvalitetnoj i kontinuiranoj suradnji s investitorom, oblikuje odnosno projektira obiteljsku kuću i izrađuje idejno rješenje.

Idejnim rješenjem nazivamo skup nacrta i tehničkog opisa kojima se određuju oblikovno‐funkcionalna i tehnička rješenja građevine te smještaj građevine na građevnoj čestici i podloga je za ishođenje Posebnih uvjeta i Uvjeta priključenja te izradu glavnog projekta. Najčešće se izrađuje u mjerilu 1:200, a prati ga i 3D model zgrade. 

Foto: Cigla Arhitektura

Ovoj fazi pridajemo najveću pažnju jer nakon što se idejno rješenje izradi, a posebni uvjeti ishode, idejno rješenje se više ne može značajno mijenjati, a novi i/ili izmijenjeni projektni zadatak mogu rezultirati potpuno drugačijom kućom, stoga se naručuju dodatno. Arhitekt ne uzima kuću iz kataloga kako bi ju smjestio na određenu parcelu već svakom investitoru i projektu pristupa individualno, uzimajući u obzir lokaciju, orijentaciju, važeći prostorni plan i projektni zadatak.

Foto: Cigla Arhitektura

Glavni projekt

Prema Zakonu o gradnji, za ishođenje Građevinske dozvole potreban je glavni projekt.

Nakon dobivanja svih posebnih uvjeta i uvjeta priključenja od strane javnopravnih tijela (HEP, vodovod, odvodnja, plinara, HAKOM, Hrvatske vode pa dodatno konzervatori, sanitarna, MUP itd. – ovisno o lokaciji i vrsti građevine te projektnom zadatku), a na temelju idejnog rješenja i izdanih uvjeta, kreće se u izradu glavnih projekata. 

Za tipičnu obiteljsku kuću rade se glavni projekti:

arhitekture
statike
vodovoda i odvodnje
elektroinstalacija
strojarskih instalacija grijanja i pripreme tople vode
 

Izradi glavnog projekta prethodi izrada geodetskog elaborata od strane ovlaštenog inženjera geodezije, koji snima parcelu i određuje međe te visinske kote.

Geodetski situacijski nacrt je bitna podloga jer nam daje uvid u situaciju na terenu (eventualne nadzemne i podzemne instalacije i šahtovi, nasipi zemlje, stabla i sl.), a rješava se i pitanje međa koje nije uvijek jednoznačno određeno i ne mora odgovarati stanju u katastru i/ili zemljišnoj knjizi.

Glavnom projektu može prethoditi i izrada elaborata, na primjer geotehničkog elaborata, ako se radi o strmom terenu ili se kuća planira u visokoj potresnoj zoni. 

Glavni projekt se izrađuje u mjerilu 1:100, a sastoji se od općeg, tehničkog i grafičkog dijela kojima se zgrada definira u cijelosti. 

Prati ga i Projekt zaštite od buke i Projekt racionalne uporabe energije i toplinske zaštite koji pokazuje koliko će u konačnici zgrada trebati energije za grijanje, hlađenje i pripremu tople vode te u koji energetski razred spada.

Iako zakonom nije propisan, već je propisana samo procjena troškova gradnje (bez daljnjih koraka ne može biti precizna), troškovnik građevinsko-obrtničkih i instalaterskih radova također se izrađuje no njegova preciznost bez izvedbenog projekta je upitna, pa se u tom slučaju ukupni troškovi gradnje mogu popeti i do 15% od planiranih.

Foto: Cigla Arhitektura

Izvedbeni projekt

Prema važećem zakonu, glavni projekt je obavezan za ishođenje dozvole, ali i dovoljan za gradilište iako u praksi postoji potreba za izvedbenim projektom. Tek njime se zgrada uistinu detaljno definira, a kao što mu samo ime govori, izvedbeni projekt je projekt za izvedbu zgrade – služi projektantu da propita detalje (toplinskih mostova, oblikovanja), instalaterima da detaljno ucrtaju koridore cijevi i kablova, izvođaču koji neće imati nedoumice kako izvesti pojedini detalj kuće te u konačnici i investitoru koji zna što dobiva i kako će kuća izgledati, ali dobiva i kvalitetniju kuću. 

Izvedbeni projekt se izrađuje minimalno u mjerilu 1:50, a detalji zgrade se razrađuju u sitnijem mjerilu 1:25, 1:10, 1:5 i čak 1:1. Određeni će se detalji možda i redefinirati u tijeku gradnje, ovisno o mogućnostima izvođača, dostupnosti materijala ili jednostavno boljeg rješenja, no nikad na uštrb investitora, a sve u cilju kvalitetnije zgrade.

Izrada troškovnika na temelju izvedbenog projekta znači uštede.

Logično je da tek troškovnikom izrađenim na temelju izvedbenog projekta možemo predvidjeti stvarne troškove. Iskustva investitora koji naručuju izvedbeni projekt su redovito pozitivna jer nema improvizacije na gradilištu, nedoumica kod izvođača ni kompromisa u gradnji te (najčešće) ni nepredviđenih troškova.

Trajanje procesa i rokovi

Prema našem iskustvu, od početka rada na projektu obiteljske kuće do dobivanja dozvole može proći 6 - 9 mjeseci, ponekad i godina dana. Osim sastanaka i prezentacija, tu se ubraja rad na projektu (geodet, arhitekt, suradnici) i vrijeme koje je potrebno npr. javnopravnim tijelima da izdaju posebne uvjete i uvjete priključenja ili tijelu graditeljstva da izda dozvolu. Određeni rokovi jesu definirani zakonom no rijetko budu u potpunosti ispoštovani. Također nije svejedno gradite li primjerice u Zagrebu ili na području Dalmacije jer su neki uredi graditeljstva potkapacitirani ili su projekti na njihovom području brojniji. Dodatan savjet svakom investitoru je: strpljenje.

Zaključak

Dug je popis projekata za gradnju obiteljske kuće i (često se čini) dug put do cilja no s obzirom da obiteljske kuće čine oko 65% ukupnog stambenog fonda u Republici Hrvatskoj i sudjeluju u neposrednoj potrošnji energije s oko 31%, jasno je zašto im je potrebno posvetiti toliko pažnje. Kuća se gradi najčešće za cijeli život jedne obitelji, stoga uštede na samom početku, prilikom odabira projektantskog ureda ili kratkoročnih ušteda u gradnji koje bi dali nestručni izvođači, jeftini i/ili nekvalitetni ugrađeni materijali i oprema, nisu najbolja opcija. Projektna dokumentacija iznosi manje od skromnih 5% investicije, a čini ogromnu razliku ovisno o smjeru u kojem se krene. Arhitekt, koji vodi cijeli proces, potpuno je involviran, stoga je partnerski odnos i povjerenje s investitorom nužno od početka.

Arhitektonski senzibilitet i način rada/razmišljanja različitih arhitekata šarolik je kao i arhitektonski senzibilitet i način rada/razmišljanja različitih investitora stoga je preporuka odabrati stručnjaka s kojim dijelite mišljenje i kojem vjerujete. On će vas voditi od projektnog zadatka preko glavnog projekta do dozvole, a i nakon dozvole kroz gradnju, imajući na umu vašu ideju i budžet.

Više o ovoj temi:

Ministarstvo graditeljstva i prostornog uređenja
Hrvatska komora arhitekata
 

Izvor: Cigla Arhitektura

Autor: Martina Kapuđija Ljulj, ovlaštena arhitektica